Kto się boi subprime?

W weekendowym wydaniu Financial Times donosi, że Wielka Brytania boi się kryzysu subprime, podobnego do tego, który trawi rynek w USA. Obawy, do tej pory zamiatane pod dywan, wzrastają wraz z obserwowaniem coraz bardziej niepokojących wydarzeń na rynku nieruchomości, oraz gwałtowną przeceną obserwowaną obecnie w Irlandii (mimo, że to rynek mikroskopijny w porównaniu do UK).

Już kilka miesięcy temu, we wpisie o historii kryzysów w krajach OECD (-30%; linka poniżej) donosiłem uniżenie, że przeciętny londyńczyk w 2007 r. mógł kupić za swoją miesięczną pensję 0,39 m2 mieszkania, podobnie jak mieszkaniec Wrocławia we Wrocławiu, co uznałem raczej za oznakę przewartościowania nieruchomości w Polsce, niż chwalonego wszem i wobec przez znawców rynku, trendu „doganiania Europy" w ekspresowym tempie.

http://zapiskispekulanta.salon24.pl/55147,index.html

Od kilku miesięcy klienci, chcący zaciągnąć kredyt hipoteczny w Anglii, mają coraz większy z tym problem. Kosztuje ich to coraz więcej, a banki nie są zbyt chętne na pożyczanie pieniędzy, nawet osobom o dobrej sytuacji materialnej. Często już po ustaleniu warunków, bank zrywa wstępne porozumienie i klient odchodzi z kwitkiem. Co to oznacza? Banki nie są skłonne pożyczać nawet na inwestycje potencjalnie dające możliwość zysku i nieobarczonych dużym ryzykiem. Czy zachowują większy zapas gotówki, co pozwoli przetrwać turbulencje, które mogą jeszcze nadejść? To wiedzą tylko banki. Zacieśnienie wrunków udzielania kredytów niewątpliwie jest pzytywna oznaką.

Narastający problem na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii, naświetla również artykuł, który ukazał się przed kilkoma tygodniami w FT. Deweloperzy wciąż trzymają ceny na podobnym, wysokim poziomie, które wahają się jedynie  nieznacznie. Inaczej ma się sytuacja na rynku wtórnym. Inwestorzy, którzy niedawno nabyli nieruchomości w tzw. systemie „buy-to-let" (czyli: kup, aby wynająć), w obliczu  braku pokrycia wzrastających rat kredytu dochodem z najmu, chcą się ich pozbyć. Sprzedających pojawiło się na rynku tak wielu, że ceny w niektórych lokalizacjach tąpnęły nawet o 25%. Jeśli potrwa to dłużej, na pewno dołączą do nich deweloperzy. Analitycy już teraz mówią o okresie wyczekiwania. Po nim nastąpi „chwila prawdy" dla rynku, lub jak mawia znany z giętkiego języka, Warren Buffett: „Dopiero gdy przypływ odejdzie, okaże się kto się kąpał bez majtek".

Podobnie alarmująco wygląda mapa miejsc o wysokim procentowym udziale ryzykownych kredytów czyli tzw. subprime, w danym regionie. Problemem nie są pojedyncze kredyty o potencjalnie wysokim ryzyku- one zawsze występują. Problem zaczyna się, gdy ich ilość przekroczy pewien bezpieczny, zdaniem analityków, poziom 9%, w ogólnej liczbie kredytów. Ewentualny brak spłacania zadłużenia i przejmowanie nieruchomości przez banki, może spowodować lawinę obniżenia wartości nieruchomości w danym regionie, co dotknie również kredyty o niskim pierwotnym ryzyku i masową podaż nieruchomości.

Analitycy co prawda zwracają uwagę na to, że ryzykowne kredyty nad Tamizą, mają inną strukturę niż te w USA, co jest naturalne- inny rynek, inne uwarunkowania. Jedynie efekt może być podobny.

Nie byłbym sobą, gdybym nie odniósł tej sytuacji do naszego kraju. Oto bowiem ciekawie z punktu widzenia polskiego kredytobiorcy wyglądają kryteria, wg których kredyty są klasyfikowane jako subprime lub kredyty podwyższonego ryzyka. Oto one:

- kredytobiorca bez udokumentowanych dochodów

- zła historia kredytowa

- zaległości w spłacaniu rachunków

- kredyt na 95% i więcej wartości nieruchomości

- kredyt wzięty na więcej niż 25 lat

- kupno nieruchomości pod wynajem

Czy nie wygląda to bardzo znajomo? Ten opis (zwłaszcza 3 ostatnie punkty) przypomina jako żywo rynek „normalnych" kredytów hipotecznych w Poslce. Wg ostatniego raportu Open Finance mamy obecnie strukturę nowych wniosków kredytowych jak poniżej:

źródło: Open Finance, marzec 2008

Nie jestem bankowcem ani specjalistą od kredytów. Jestem klientem, zadaję więc proste pytanie: Czy mamy się obawiać kryzysu spowodowanego udzielaniem kredytów o wysokim ryzyku?

(Powyższy wpis, prześlę do firm zajmujących się pośredniczeniem w udzielaniu kredytów hipotecznych, jeśli dostanę jakąkolwiek odpowiedź, podzielę się nią z Szanownymi Czytelnikami.)