Celtycki Tygrys z zadyszką

W Polsce mamy za soba 2-3 lata dynamicznego wzrostu cen nieruchomości mieszkalnych, wielu analityków wieszczy kontynuacje wzrostów, a dla kontrastu, cały tzw. Zachodni świat koryguje ceny nieruchomości w dół.

Wnioski z tej obserwacji moga byc dwojakie: albo udajemy, że nie należymy jeszcze do świata Zachodniego, albo nie chcemy spojrzeć prawdzie w oczy, że stoimy na progu korekty (o czym było we wpisie "-30%")

Można, nie bez słuszności, odrzucać proste porównania do zagrożeń i problemów z jakimi boryka się od z górą 2-óch lat amerykański rynek nieruchomości. Kieruje sie on nie tylko nieco innymi zasadami i uwarunkowaniami od polskiego ale równiez od ogólnoeuropejskiego. Struktura gospodarki USA bezpośrednio przekłada się na specyfikę rynku nieruchomości. Nie można więc szukać bezpośrednich odniesień do rynku polskiego.

Po bliższe nam doświadczenia, proponuje się wybrać również za wodę, ale znacznie bliżej- do Irlandii.

GOSPODARCZY TYGRYS

Irlandia w latach 90-tych była swego rodzaju fenomenem. Faktyczne odbiurokratyzowanie gospodarki, korzystne dla pracodawcy prawo pracy, proste prawo podatkowe, niski bo zaledwie 12,8% podatek dochodowy dla firm, bezrobocie poniżej 5%, drugie miejsce na świecie pod wzgl. swobody gospodarczej, czyniły z Zielonej Wyspy „gospodarczego tygrysa", który wykonał skok z zacofanego i biednego, rolniczego kraju w opartą na nowoczesnych technologiach ekonomię. W tym krajobrazie swoje znaczące miejsce znalazło również budownictwo, stanowiąc w szczytowym momencie 25% PKB i zatrudniając ok 13% wszystkich pracujących dorosłych w Irlandii.

Ta gałąź, bardzo istotna z punktu widzenia całej gospodarki, zaczęła w 2007 roku trzeszczeć i pękać pod własnym ciężarem- w ciągu ostatnich kilku lat średnia cena sprzedaży wzrosła o ponad 200%, co sprzyjało wchodzeniu na rynek coraz to nowych inwestycji wspieranych taniejącymi kredytami. Wiele z tych inwestycji okazało się wątpliwej jakości- ze względu na horrendalnie drogie grunty, zaczęto budować daleko od miast mając nadzieję, że klienci i tak się znajdą. Tak było do pewnego czasu.   

SPECYFIKA IRLANDZKIEGO RYNKU

W porównaniu do rynku polskiego, proces sprzedaży różni sie bardzo i wydaje się, że dodatkowo wspierał trwający kilkanaście lat wzrost cen. W Irlandii nieruchomości nie sprzedaje się w przeliczeniu na metraż ale na... liczbę sypialni. Ogłoszenia wyglądają więc tak: "na sprzedaż apartament z 2 sypialniami, po cenie...", co zawsze oznacza dwie sypialnie z pokojem dziennym, kuchnią i łazienką, czyli nasze M3. Informacja o metrażu jest raczej dodatkowa i najczęściej nie występuje chyba, że się o to poprosi.

Drugą istotna różnicą jest sam proces sprzedaży poprzez... aukcje. Cena podana w ogłoszeniu jest ceną wywoławczą, od której negocjuje się w górę, za pośrednictwem agenta organizującego aukcję dla kilku-kilkunastu potencjalnych klientów. Z takim zdarzeniem w Polsce spotkałem się tylko raz i to na samym szczycie „mieszkaniowej gorączki". W takiej sytuacji ceny w ogłoszeniach różniły się znacznie od cen transakcyjnych.

Wspomniane wyżej praktyki miały bezpośrednie przełożenie na fakt, że budowało sie w Irlandii dużo, w słabych lokalizacjach i o małym metrażu ale min. 2-3 sypialnie, po czym sprzedawało się drogo na aukcjach.

RYNEK NIERUCHMOŚCI A POPULACJA

Gwałtowny rozrost branży deweloperskiej spowodował olbrzymi nawis podaży mieszkań. Szacuje się, że liczba pustych mieszkań zalegających na rynku sięga już 0,5 mln. Dla łatwiejszego wyobrażenia sobie dysproporcji występujących na tym rynku, dokonamy porównania z rynkiem w Polsce (tabela 1).

Tabela 1: Nowe nieruchomości a populacja.

Widać wyrażnie, że dla populacji 9-krotnie mniejszej niż Polska, zbudowano w 2006 roku raptem 10% mniej mieszkań. W 2007 roku nastąpił gwałtowny spadek, ale i tak jest to jedynie o połowę mniej mieszkań niż w naszym kraju. Nawet jesli pamiętać o tym, że w Polsce mamy niedobór mieszkań, to dysproporcja jest wciąż widoczna. W 2007 roku ceny transakcyjne nowych mieszkań w Dublinie, spadły o -10% r/r, a używanych o -18% r/r i sięgnęły, mniej więcej, poziomu z przełomu 2005/2006. Ilość zawieranych transakcji, a wraz z tym zaciągniętych kredytów hipotecznych również spadła.

TYGRYS Z ZADYSZKĄ

Opisana powyżej sytuacja, w której ceny i ilość sprzedanych nieruchomości spada, wpływa bezpośrednio na kondycję deweloperów i firm budowlanych. Pod koniec 2007 roku słychać było w irlandzkich mediach o kilku bankructwach, zmniejszaniu zatrudnienia przez inne firmy lub ich przejęciach.Główna część nowo zarejestrowanych bezrobotnych, to osoby dotychczas związane z branżą budowlaną. Jeśli przypomnieć przytoczone wcześniej dane o znaczącym wpływie sektora budowlanego na irlandzkie PKB, mamy do czynienia z problemem, który znacząco wpłynie na wzrost gospodarczy w nadchodzących latach.

Wszystkie, opisane powyżej zagrożenia wydają się być rozpoznane przez państwowych decydentów, jak i przedsiębiorców uczestniczących aktywnie w rynku. Czarny scenariusz recesji może się nie sprawdzić- każdy marzy o „miękkim lądowaniu", jednocześnie przygotowując się na gorsze czasy.

KAŻDY CHCE BYĆ... POLAKIEM

Irlandia i jej mieszkańcy są krajem przyjaznym imigrantom- Polacy uchodzą za dobrych fachowców, a sektor budowlany opanowali w stopniu znacząco większym, niz inni obcokrajowcy. O skali zjawiska niech świadczy anegdotyczne już zdarzenie z jednej z budów w Irlandii, gdzie starający się o pracę Czech udawał... Polaka. (za Onet.pl)

Niestety można tylko sobie wyobrazić, jak ewentualne spowolnienie gospodarcze na Zielonej Wyspie, wpłynie na strukturę zatrudnienia wśród naszych rodaków. Miejmy nadzieję, że nie pojawią się również ataki na tle narodowościowym, do jakich już często dochodzi w Szkocji, o czym donosiły szeroko media.

Na razie jest cisza. Czy to cisza przed burzą?