W kilku warszawskich dzielnicach wstrzymano wydawanie tzw. warunków zabudowy, czyli decyzji, na podstawie których można dostać pozwolenie na budowę. Wszystko przez interpretację prawa lotniczego. Wbrew pozorom, nie uderza to wyłącznie w deweloperów. Przez decyzję urzędników, zahamowane zostało np. wielkie osiedle mieszkań komunalnych.
Sprawa ma związek z planem generalnym lotniska Chopina. Dokument zatwierdzony w lipcu 2023 r. przez ministra infrastruktury obejmuje olbrzymi obszar: nie tylko samego lotniska na Okęciu, ale także "iks" rozciągający się od Izabelina po Górę Kalwarię i od Ożarowa Mazowieckiego po Służew.
W efekcie warszawski ratusz twierdzi, że objęcie obszaru kilku dzielnic tzw. planem generalnym Lotniska Chopina zablokowało wydawanie warunków zabudowy na części Bielan, Bemowa, Woli, Ursusa i na całych Włochach, Ochocie oraz na części Mokotowa, Ursynowa i Wilanowa
"Warunki zabudowy, wydawane przez miejskich urzędników, określają wstępnie dopuszczalne gabaryty i funkcje planowanych budynków. To podstawa do starań o pozwolenie na budowę tam, gdzie nie ma planów zagospodarowania. 56 proc. powierzchni Warszawy nie ma planów. Bez »wuzetek« (choć mają wady) inwestowanie staje się więc niemożliwe"
– pisała w marcu warszawska "Gazeta Wyborcza".
Co dalej z "wuzetkami"?
Teraz sprawa wraca za pośrednictwem portalu zyciestolicy.com.pl, które wysłało pytania do Ministerstwa Infrastruktury, Polskich Portów Lotniczych, stołecznego Ratusza i wszystkich dzielnic objętych „wuzetkowym” chaosem. Polskie Porty Lotnicze w odpowiedzi przypomniały, że projekt Planu Generalnego Lotniska Chopina został opracowany w 2014 roku, a następnie przez dwa lata był konsultowany i uzgadniany. Nie było uwag w kwestii wydawania decyzji „W-Z”
"W terminie 29.10.2021 r. – 20.12.2021 r. ww. aktualizowany dokument był konsultowany z gminami objętymi planem (w oparciu o zapisy art. 55 ust. 7 ustawy Prawo lotnicze) i wówczas nie wniesiono do PPL żadnych uwag dotyczących poruszanego aspektu” – tłumaczy PPL i dodaje, że „PPL jako zarządzający Lotniskiem Chopina nie jest organem administracji właściwym w zakresie uchwalania mpzp, ani też w zakresie wydawania decyzji o warunkach zabudowy (wz), w tym zawieszania postępowań w przedmiocie wydania decyzji wz ze względu na brak mpzp, w przypadku obowiązku jego uchwalenia”
– piszą PPL, dodając jednocześnie, że działania te pozostają w kompetencjach właściwych organów administracji.
Z kolei rzecznik stołecznego Ratusza odesłał portal do oficjalnego „Komunikatu Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy ws. wpływu Planu Generalnego Lotniska Chopina na decyzje o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na budowę”. "W skrócie, Ratusz przyznaje, że mamy do czynienia z patem legislacyjnym, dlatego »mając powyższe na uwadze, Miasto podjęło starania o pilną nowelizację przepisów ustawy Prawo Lotnicze«" – opisuje zyciestolicy.com.pl.
Portal zapytał też Ministerstwo Infrastruktury, czy nowelizacja Prawa Lotniczego jest przygotowywana i na jakim jest etapie. Resort zrzucił jednak odpowiedzialność na warszawski samorząd.
"Obowiązek sporządzania przez gminy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp) dla terenów objętych planem generalnym lotniska został wprowadzony ustawą z 30 czerwca 2011 r. o zmianie ustawy – Prawo lotnicze oraz niektórych innych ustaw, a w 2015 r. przepis doprecyzowano poprzez wskazanie, że mpzp muszą być zgodne z zatwierdzonym planem generalnym. Plan Generalny Lotniska Chopina w Warszawie na lata 2015-2040 zatwierdzony został przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa 12 października 2016 r., a w 2023 r. nastąpiła jego aktualizacja, która nie wprowadziła żadnych zmian w zakresie powierzchni ograniczających przeszkody lotnicze, określających dopuszczalne gabaryty obiektów budowlanych i naturalnych, które miałyby wpływ na zmianę terenu nim objętego. Obszar objęty planem generalnym lotniska oraz koncepcja rozwoju przestrzennego wraz z zagospodarowaniem stref wokół lotniska zawsze podlega konsultacjom z gminami przeprowadzanym przez zarządzającego lotniskiem”
– poinformowała Anna Szymańska, rzecznik prasowy Ministerstwa Infrastruktury.
"Kwestie dotyczące prowadzenia spraw z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego są w tym przypadku w wyłącznej gestii Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy i powinny być zgodne z obowiązującymi przepisami prawa
– dodała.
Nasze źródło o sprawie
Zatwierdzenie Planu Generalnego w dniu 5 lipca 2023 roku nie wprowadziło istotnych zmian w stosunku do planu generalnego lotniska Chopina z 2016 roku w kontekście obszaru objętego planem. Komunikat BAiPP w zakresie PGLC zawiera budzącą poważne wątpliwości tezę, zgodnie z którą w przypadku wniosków o pozwolenia na budowę na obszarze objętym Planem Generalnym składanych w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy wydane od 5 lipca 2023 r. brak obowiązującego planu miejscowego może stanowić przesłankę do odmowy wydania pozwolenia na budowę, a sytuacja ta nie dotyczy wniosków o pozwolenie na budowę składanych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydanych przed 5 lipca 2023 r. bez uzasadnienia z czego taka różnica wynika i przywołania stosownych przepisów prawa w tym zakresie.
"W szczególności nie wyjaśniono dlaczego różnicuje się decyzje o warunkach zabudowy wydane po 5 lipca 2023 roku od tych wydanych przed tą datą. Nie wyjaśniono dlaczego w przypadku wniosków o pozwolenia na budowę składanych w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy wydane przed 5 lipca 2023 roku nie ma ryzyka wydania decyzji odmownej z uwagi na brak planu zagospodarowania przestrzennego, a ryzyko takie występuje w przypadku wniosków o pozwolenia na budowę składanych w oparciu o decyzje o warunkach zabudowy wydane po 5 lipca 2023 roku, chociaż, jak wskazano powyżej zatwierdzenie Planu Generalnego w dniu 5 lipca 2023 roku nie wprowadziło istotnych zmian w stosunku do planu generalnego lotniska Chopina z 2016 roku w kontekście obszaru"
- mówi nam nasze źródło informacji.
Jak wynika z wyjaśnienia spółki Polskie Porty Lotnicze S. A. z siedzibą w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2024 roku, skierowanego do Pani Katarzyny Dombskiej - Zastępcy Wójta Gminy Raszyn „Powierzchnie ograniczające przeszkody na lotnisku i w jego otoczeniu oraz powierzchnie ograniczające wysokość zabudowy nie zostały w Planie Generalnym wskazane jako tereny objęte planem.”
Polskie Porty Lotnicze S. A. z siedzibą w Warszawie stoją na stanowisku, że aktualizacja planu nie wprowadziła zmian w zakresie obszaru.
„Pierwszy Plan Generalny Lotniska Chopina został zatwierdzony 12 października 2016 r. przez ówczesnego Ministra Infrastruktury i Budownictwa. 5 lipca 2023 roku została zatwierdzona aktualizacja Planu Generalnego Lotniska Chopina w Warszawie na lata 2021-2040, która nie wprowadzała istotnych zmian do dokumentu z roku 2016 w kontekście obszaru, dla którego należy opracować miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego"
- informował portal Money.pl
Według spółki Polskie Porty Lotnicze S. A. aktualizacja Planu Generalnego z 2023 roku nie wprowadziła istotnych zmian w stosunku do planu z 2016 roku w zakresie obszaru, dla którego należy opracować miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego oraz idąc tokiem rozumowania, zgodnie z którym, po zatwierdzeniu planu generalnego lotniska Chopina nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy, należałoby uznać, że wszystkie decyzje o warunkach zabudowy wydane dla nieruchomości położonych na obszarze objętym planem po dniu 12 października 2016 roku (data zatwierdzenia pierwotnego planu) zostały wydane z naruszeniem prawa, co mogłoby skutkować koniecznością wypłaty przez m.st. Warszawę wielomiliardowych odszkodowań.
"Warto zaznaczyć, że decyzje WZ wydawane zarówno przed jak i po 5 lipca 2023 były uzgadniane m. in. z Urzędem Lotnictwa Cywilnego do czasu pojawienia się komunikatu BAiPP w sprawie PGLC, urząd nie wskazywał żadnych zastrzeżeń co do wydania decyzji WZ na obszarach, które według obecnego podejścia znajdują się na terenie objętym PGLC. W szczególności, ULC nie wskazywał, że decyzje WZ obejmują obszary objęte PGLC. Co oczywiste, inwestorzy, mając na uwadze skomplikowaną sytuacje prawną związaną z Planem Generalnym będą celowo wstrzymywać się z nabywaniem gruntów i realizowaniem inwestycji. Trudno bowiem oczekiwać od inwestorów, że będą inwestowali w zakup gruntów, co do których nie ma do końca możliwości określenia tego, co da się na nich rzeczywiście wybudować. Mówiąc inaczej, inwestorzy nie będą zainteresowani inwestowaniem w nieruchomości, których przeznaczenie jest obecnie niejasne, co do których nie mogą uzyskać decyzji o warunkach zabudowy"
- ostrzega nasz informator.
Sytuacja związana z PGLC może spowodować również zaburzenie obrotu nieruchomościami lokalowymi w przyszłości, w szczególności takimi wybudowanymi na podstawie decyzji o warunkach zabudowy wydanej po dniu 5 lipca 2023 roku i wydanej w oparciu o nią decyzji o pozwoleniu na budowę, które w świetle stanowiska organów mogą być uznane za posiadające poważną wadę prawną.
"To wszystko może w przyszłości spowodować skierowanie wobec m.st. Warszawy wielomilionowych roszczeń odszkodowawczych związanych z destabilizacją rynku nieruchomości oraz podejmowaniem przez organy administracji decyzji nie mających oparcia w przepisach prawa. Biorąc natomiast pod uwagę wielkość obszaru, którego sprawa dotyczy, skala tego zjawiska może być ogromna. Plan Generalny Lotniska Chopina nie jest jedynym tego typu planem w Polsce. Takie plany są między innymi w Krakowie i Łodzi, ale nie wpływają one na wydawane decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniach na budowę dla terenów położonych na obszarze powierzchni ograniczających"
- słusznie zauważyło nasze źródło informacji.
Dzielnice zabrały głos
Do sprawy odniosły się również dzielnice, których pat „wuzetkowy” dotyczy najbardziej. Niektóre odesłały portal do oficjalnego komunikatu miejskiego Ratusza. Inne zabrały głos samodzielnie. Przykładowo, dzielnica Bemowo przytoczyła zapisy Planu Generalnego Lotniska Chopina, który loty samolotów zarysował nad częścią dzielnicy, przez co objął ją kłopotliwą sytuacją
"Organ ma zatem obowiązek zawiesić postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji na terenie objętym Planem Generalnym do czasu uchwalenia miejscowego planu. Powyższe znajduje również potwierdzenie w aktualnym orzecznictwie np. sygn. akt II OSK 3944/19, sygn. akt II SA/Kr 1576/19"
– stwierdziła Natalia Walka, rzecznik prasowy dzielnicy Bemowo.
"W zaistniałej sytuacji należałoby zmienić przepisy zawarte w ustawie Prawo lotnicze bądź zmienić zakres terenu objętego Planem Generalnym Lotniska Chopina"
– puentowała rzecznik.
Pytanie, co z tym "wuzetkowym" patem zrobią teraz urzędnicy? W obecnej sytuacji inwestorzy nie mogą się bowiem budować z powodu prawa, które wielkim iksem uziemiło wiele warszawskich dzielnic. Przykładowo, przy ul. 1 sierpnia na warszawskich Włochach, na miejscu dawnej fabryki win, miało powstać wielkie miejskie osiedle z blisko 400 mieszkaniami komunalnymi i mieszkaniami TBS. Do uzyskania pozwolenia na budowę konieczne jest najpierw zdobycie decyzji o warunkach zabudowy. Problem w tym, że aktualnie nie da się tego zrobić. Wstrzymanie wydawana wuzetek dotyka też indywidualnych mieszkańców.
Robert Wyrostkiewicz - dziennikarz
r.wyrostkiewicz@zyciestolicy.com.pl
fot. Pixabay.com
Inne tematy w dziale Gospodarka
