Zazwyczaj dość sceptycznie patrzę na wszelkie programy socjalne. Tak było także ogłoszony dziś program Mieszkanie + zakładający budowę tanich mieszkań na wynajem i to bez nakładów z budżetu. I choć nie znam jego założeń muszę przyznać, że… to może działać!
Najwięcej wątpliwości budzi naturalnie obietnica sfinansowania inwestycji mieszkaniowych przez państwo, ale bez sięgania po worek budżetu państwa. „Ale jak to możliwe?” pytają niedowiarki. Ano możliwe. Do realizacji programu zostanie powołany Narodowy Fundusz Mieszkaniowy (NFM), który będzie pełnił funkcję trochę państwowego dewelopera. I jako taki najpewniej będzie inwestował w znanej już branży deweloperskiej formule project finance.
NFM nie będzie startował z niczym. Powierzone mu zostaną działki należące do Skarbu Państwa, lub do kontrolowanych przez nie spółek, głównie PKP. Oczywiście można te działki sprzedać (sprywatyzować), a przychody z tego tytułu wpłacić do budżetu, ale można też je zagospodarować w bardziej optymalny dla państwa sposób. Pominę tutaj kwestie, na jakich warunkach miałoby się odbywać samo przekazanie ziemi. Niech nam wystarczy, że mamy Fundusz, który gospodaruje tysiącami arów gruntów budowlanych w całej Polsce.
Jak już mamy grunty, to NFM może z łatwością założyć spółkę celową, której zadaniem będzie budowa i późniejsze zarządzanie konkretnym osiedlem. Spółka ta mogłaby docelowo działać na zasadach spółdzielni, gdzie prawo głosu mieliby wszyscy mieszkańcy. Spółka celowa otrzymałaby od NFM ziemię, na której powstałyby jej bloki w zamian za 100% udziałów w przedsięwzięciu. Czy ziemia to dużo? Dużo – średnio jej koszt to około 20% kosztów inwestycji, więc taki aport byłby już niezłym dokapitalizowaniem. Pytanie tylko skąd wziąć pozostałe 80% kapitału potrzebne do budowy bloku.
No i tutaj zaczyna się zabawa. Z pewnością 10-20% zostałoby pokryte przy pomocy emisji obligacji podporządkowanych, czyli takich, które w przypadku niepowodzenia przedsięwzięcia są spłacane po pokryciu roszczeń wobec zwykłych obligatariuszy i kredytodawców, ale przed kapitałem (w tym przypadku NFM). Pytanie kto byłby zainteresowany zakupem takich dziwacznych papierów wartościowych. Odpowiedź jest prosta – Polski Fundusz Rozwoju (PFR), czyli spadkobierca znanej szerzej jako „kamieni kupa” spółki Polskie Inwestycje Rozwojowe.
PFR jako fundusz państwowy jest zainteresowany nie tylko osiąganiem zysku księgowego, ale także dofinansowywaniem inwestycji korzystnych z punktu widzenia społecznego – a trzeba przyznać, że mieszkania na wynajem świetnie się wpisują do tej kategorii. Obligacje podporządkowane w tej układance spełniają bardzo ważną funkcję – z punktu widzenia kredytodawców są traktowane jak kapitał, bo wierzytelności z ich tytułu są w razie czego spłacane już po zaspokojeniu roszczeń owych kredytodawców. To bardzo ważne, bo dzięki temu zmniejsza się poziom dźwigni finansowej spółki celowej, więc zwiększa się zdolność kredytowa. To takby jakby brać kredyt z wyższym wkładem własnym.
Zostaje do pokrycia około 60%-70% kapitału potrzebnego do wybudowania bloków. No i tutaj możliwości już jest całe mnóstwo. Obligacje przychodowe spłacane z czynszów wpłacanych przez przyszłych mieszkańców, kredyty bankowe, Bank Gospodarstwa Krajowego. udziały kupowane przez deweloperów na zasadach partnerstwa-publiczno-prywatnego, udziały kupowane przez zreformowane OFE – krótko mówiąc, całe mnóstwo. Długo by wymieniać i tłumaczyć korzyści, ale też zagrożenia każdego z nich.
Najciekawsze w tym wszystkim na pewno wydaje się zaangażowanie samych wynajmujących, którzy docelowo mieliby się stawać właścicielami mieszkań – to z pewnością byłby poważny motywator do dokonywania regularnych wpłat, co istotnie obniżyłyby ryzyko całej inwestycji.
Dlaczego to ma się udać państwowemu funduszowi? Przede wszystkim odchodzi marża dewelopera, która według portalu bankier.pl może wynieść około 20% docelowej ceny mieszkania. No i państwowy fundusz działa w trochę innym horyzoncie czasowym niż prywatne, więc może sobie pozwolić na zupełnie inne metody finansowania i rozłożenie spłat na wiele lat. Nawet przy spodziewanej niższej efektywności w stosunku do podmiotów prywatnych nadal może konkurować z nimi cenowo. Warto tu dodać, że NFM nie byłby organizacją non-profit i w dłuższym okresie mógłby finansować inwestycje z zysków osiągniętych dzięki swoim udziałom w spółkach celowych.
Najciekawsze w tym wszystkich wydają się zasady, na jakich mieszkańcy mogliby, według niektórych źródeł po 30 latach nienagannego uiszczania czynszu, obejmować mieszkania na własność. Rozwiązaniem tutaj mogłyby być specjalne fundusze, za granicą znane jako Real Estate Investment Trust (REIT), ale to już jest temat na osobną notkę.
To wszystko to oczywiście są tylko spekulacje. Nie wiem, jak będzie działał program Mieszkanie +, ale czysto teoretycznie może działać tak, jak jest to opisane powyżej. Są to też tylko przemyślenia na gorąco. Na pewno będę to musiał wszystko dokładnie przeliczyć. Do tego jest to tylko jedno z mozliwych do zastosowania rozwiązań. Pokazuje jednak, że teoretycznie budowa tanich mieszkań na wynajem bez obciążania budżetu państwa jest możliwa.
Dla zainteresowanych inny przykład inwestycji zrealizowanej z wykorzystaniem project finance – tutaj akurat platforma wiertnicza na Morzu Bałtyckim
Absolwent SGH i Uniwersytetu Marmara w Stambule. Zainteresowany ekonomią i sprawami międzynarodowymi, szczególnie Bliskim Wschodem. Treść notek nie odzwierciedla poglądów i opinii redakcji -- żadnej redakcji.
Nowości od blogera
Inne tematy w dziale Gospodarka
