W piątek, 11 sierpnia 2023 r., oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA wzrosło do 7,19 proc. i zbliżyło się do najwyższego poziomu z 20 października 2022 r. wynoszącego 7,37 proc...
Świadczy to o tym, że polityka Joe Bidena jest inflacyjna, a FED nie radzi sobie z tym.
W ChRL jeszcze gorzej…Obligacje największego chińskiego dewelopera spadły do 25 procent wartości nominalnej.
Akcje i obligacje denominowanych w dolarach obligacji Country Garden Holdings z terminem zapadalności w styczniu 2024 r. wynoszą 25% ich wartości nominalnej, w porównaniu z 81% jeszcze w połowie czerwca.
Kontraktowana sprzedaż u 100 największych deweloperów w kraju spadła o 33% w porównaniu z rokiem poprzednim w lipcu, wynika z China Real Estate Information.
Ostatnie posunięcia Pekinu mające na celu wsparcie sektora – w tym ułatwienie zakupu mieszkania – nie wydają się zbyt pomocne. Fakt, że nawet najwięksi deweloperzy wciąż mogą wpaść w kłopoty, prawie dwa lata po tym, jak zmagania Evergrande po raz pierwszy osiągnęły gorączkę, prawdopodobnie daje potencjalnym nabywcom domów niewielką pewność siebie.
A teraz o kredytach hipotecznych w USA i Chinach…
W USA kredyt hipoteczny jest udzielany, gdy dom jest ukończony. Jeśli nie jesteś wstanie spłacić kredytu oddajesz klucze do banku i umowa zostaje rozwiązana…
A w ChRL firmy z branży nieruchomości sprzedają domy przed ich ukończeniem. Kupujący dokonują spłaty kredytu hipotecznego jeszcze zanim wejdą w posiadanie nieruchomości. Płatności te są wykorzystywane do finansowania nowych budynków. W wielu przypadkach chińscy budowniczowie nic nie budowali.
Co ciekawe, puste, rozpadające się, niezamieszkane budynki są warte więcej, z powodu wzrostu odsetek.
Chińscy kredytodawcy, banki, a także gospodarstwa domowe, traktują znaczną część długu tak, jakby był on pośrednio lub wyraźnie gwarantowany przez centralne lub lokalne agencje rządowe. Oznacza to, że straty inwestycyjne nie pojawiają się jako straty (wydatki), ponieważ jest to politycznie trudne, a zamiast tego są rolowane, a więc pojawiają się jako aktywa.
Chiński termin na kredyty hipoteczne pochodzi z języka angielskiego, a jego pierwotna intencja odnosi się konkretnie do kredytów mieszkaniowych udzielanych przez bank, jako pewna część zakontraktowanej ceny, na uzgodniony okres i w formie spłaty kapitału i odsetek. Mieszkanie, które kredytobiorca zamierza nabyć, jest obciążone hipoteką jako pełna gwarancja spłaty kapitału kredytu i odsetek.
Pozostała część ceny - przekroczenie limitu kredytu - jest płacona przez kredytobiorcę z góry sprzedawcy mieszkań i służy jako warunek wstępny dla banku do wydania kredytów hipotecznych. Jest to określane jako "zaliczka".
Ponadto, ze względu na długi okres hipoteki (zazwyczaj 3-30 lat), w celu zapewnienia bezpieczeństwa zabezpieczenia i zapobieżenia ryzyku znacznego uszkodzenia zabezpieczenia, hipoteki zasadniczo wymagają, aby dana nieruchomość była ubezpieczona przez cały okres okresu kredytowania, przy czym kwota ubezpieczenia nie jest mniejsza niż całkowita wartość hipoteki. Oczywiste jest, że pożyczkodawca jest pierwszym beneficjentem ubezpieczenia, a polisa ubezpieczeniowa jest zazwyczaj powierzona pożyczkodawcy.
W przypadku innych kredytów zabezpieczonych zabezpieczeniem i kredytów hipotecznych podobieństwa obejmują: jeżeli kredytobiorca nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, kredytodawca może zbyć zabezpieczenie zgodnie z umową, a wpływy netto ze zbycia mają pierwszeństwo w spłacie kwoty głównej pożyczki i należnych odsetek, a nadwyżka zostanie zwrócona pożyczkobiorcy.
Różnica między nimi polega na tym, że jeżeli dochód netto ze zbycia zabezpieczenia jest niewystarczający do spłaty kwoty głównej kredytu i należnych odsetek, bank może dochodzić innych roszczeń wobec kredytobiorcy z tytułu pożyczek zabezpieczonych. Jednak w przypadku kredytów hipotecznych bank poniesie stratę za niewystarczającą część i nie może już odzyskać kapitału i odsetek od kredytobiorcy innego niż dom, tj. kredytobiorca hipoteki ponosi jedynie ograniczoną odpowiedzialność za kapitał kredytu i odsetki.
W rezultacie kredyty hipoteczne mają zasadniczo zastosowanie tylko do gotowych domów, które zostały ukończone, zaakceptowane i mogą być sprzedawane zgodnie z warunkami dostawy uzgodnionymi w umowie. Zanim domy zostaną ukończone i zaakceptowane, deweloperzy przejmują odpowiedzialność za środki potrzebne do rozwoju, wśród których mogą ubiegać się w bankach o kredyty mieszkaniowe, a także mogą otrzymać pewną kwotę lub część depozytu lub zaliczki od nabywców.
W tym przypadku związek między dwiema stronami zaangażowanymi w pożyczanie lub wymianę środków jest bardzo jasny. W przypadku sporu obowiązki są łatwiejsze do określenia, a ograniczenia umowne są stosunkowo silne.
Od 1998 roku, w procesie pogłębiania reformy systemu mieszkaniowego w sposób wszechstronny i przyspieszania rozwoju nieruchomości jako ważnej branży w kraju, (chińskie) banki wprowadziły również kredyty hipoteczne wzorowane na praktykach międzynarodowych. Jednak w praktyce pojawiły się mutacje prowadzące do kredytów hipotecznych o chińskiej specyfice. Są one następujące:
Po pierwsze, hipoteka nie jest zabezpieczona jedynie nieruchomością obciążoną hipoteką jako gwarancja spłaty kapitału kredytu i odsetek.
Gdy dochód netto ze zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką nie może w pełni spłacić kwoty głównej pożyczki i odsetek należnych od kredytobiorcy, pożyczkodawca może nadal ścigać kredytobiorcę, który może zostać pozwany w sądzie lub nawet zostać wpisany na czarną listę [i ponieść znaczne koszty osobiste], ponieważ pożyczkobiorca nie może spłacić kwoty głównej pożyczki i należnych odsetek. To zamienia kredyty hipoteczne w pożyczki zabezpieczone zabezpieczeniem (jak wspomniano powyżej).
Drugim jest pojawienie się kredytów hipotecznych na mieszkania wciąż w budowie w porównaniu z (powszechnymi na arenie międzynarodowej) kredytami hipotecznymi na ukończone domy.
Zanim mieszkania zostaną ukończone, deweloperzy sprzedają je w przedsprzedaży za pełną cenę w oparciu o projekty, pokazy i obiecane terminy dostaw, zamiast otrzymywać tylko depozyt lub zaliczkę, która stanowi część ceny.
W związku z tym kupujący zwracają się do banków o kredyty hipoteczne i wykorzystują kredyty hipoteczne do przedpłaty ceny mieszkania na mocy umowy z deweloperem. Ponieważ banki mają prawo do korzystania z kredytów hipotecznych bardziej niż do zbycia zabezpieczenia (mieszkania), banki często nie zwracają wystarczającej uwagi na terminową i jakościową dostawę mieszkań pod hipoteki i nie ściśle wybierają i nadzorują deweloperów. Wszystko to stało się również ważnymi przyczynami szybkiego rozwoju pełnej ceny przedsprzedaży, kredytów hipotecznych i akumulacji związanego z tym ryzyka.
W ramach tego porozumienia nabywcy faktycznie zapewniają deweloperom dużą ilość nieoprocentowanych środków (ustanowienie formy powierzonej budowy agenta), co znacznie zmniejszyło koszty kapitałowe i ryzyko finansowe deweloperów oraz zapewniło źródło dochodu dla banków (odsetki od kredytów hipotecznych) i rządu (przychody związane z nieruchomościami). Układ sprawia, że deweloperzy są ulubieńcami banków i rządu i nakładają całe ryzyko na kupujących.
W rezultacie deweloperzy podejmą wszelkie możliwe działania w celu rozszerzenia przedsprzedaży mieszkań. Następnie wykorzystują pieniądze na rozszerzenie swojej działalności, na przykład zakup większej ilości gruntów, spowolnienie budowy mieszkań, które zostały opłacone, aby lepiej skorzystać z nieoprocentowanych funduszy, a nawet cięcie rogów w zakresie jakości budynku i ich obiektów pomocniczych. Gdy deweloperzy nie są w stanie dostarczyć mieszkań na czas lub z dobrą jakością zgodnie z umową, rozproszeni i (strukturalnie) słabi nabywcy nie mogą chronić własnych praw i interesów.
W Chinach jest bojkot spłaty kredytów hipotecznych, to może być poważny kłopot dla KPCH.
...
Inne tematy w dziale Gospodarka
