Co dalej z mieszkaniami?

Andrzej Owsiński

Co dalej z mieszkaniami?

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce wymaga zasadniczych zmian we wszystkich aspektach tego problemu.

Niestety, ale trzeba zacząć od ilości, chociaż niektórzy wierzący lub nie w GUSowskie 15 mln mieszkań, twierdzą że w Polsce mieszkań nie brakuje, tylko że z różnych powodów są niewykorzystywane, lub niedostępne.

Można zaufać Eurostatowi, że granica przyzwoitości to minimum 400 mieszkań na 1000 mieszkańców, a w tym przypadku brakuje nam około 20 mieszkań dla osiągnięcia tego poziomu, a celem jest, jak już kiedyś pisałem, przynajmniej 500. Jak na razie lokujemy się na szarym końcu UE, może zwiększenie liczby mieszkań i ułatwienie dostępności powstrzyma katastrofę demograficzną?

Tego jeszcze nie próbowaliśmy, chociaż wyszliśmy z absolutnego dna około 100 tys. mieszkań oddawanych rocznie do użytku, przekraczając w ostatnich latach 200 tys. (niestety w tym roku oczekuje się spadku), ale żeby spełnić średnie warunki unijne trzeba budować 300 tys. rocznie.

Ilość to jeden warunek, następnym jest dostępność, a przede wszystkim cena.

Z tym jest jeszcze gorzej, ceny mieszkań rosną szybciej niż przeciętny wskaźnik inflacji. W Warszawie osiągnęły już w sierpniu 15 tys. zł/m2, a przy zmniejszonej podaży mogą być jeszcze wyższe. Zbliżamy się do najdroższych krajów europejskich, przy posiadaniu 50% ich siły nabywczej.

Mimo zapowiadanych różnych programów naprawczych, ciągle pozostaje dominacja mafijnego układu deweloperskiego śrubującego ceny. Wystarczy porównać ceny z kosztami wg ostatnich notowań dostępnych w internecie. Wspomnianą cenę 15 tys, zł można porównać z kosztem budowy domu w II kw tego roku. Dla domu o powierzchni 150 m2 wynosi on 800 tys. zł. czyli nieco ponad 5 tys. zł./ m2.

Mając na względzie fakt że budowa bloku wielomieszkaniowego powinna być relatywnie tańsza od domu jednorodzinnego (przynajmniej 2 ścianki i stropy łączone, wspólny dach przy uwzględnieniu większych wymagań konstrukcyjnych, ale relatywnie mniejszej „licówki”) to zestawienie tych dwóch liczb wskazuje wyraźnie na zdzierczy charakter cen.

Jest jeszcze problem ceny działki, która dla mieszkania miejskiego w bloku może być znacznie wyższa niż podmiejskiej działki dla budowy jednorodzinnej. Wielokondygnacyjna budowa redukuje znacznie te różnice, Wystarczy wspomnieć że w jednym przypadku trzeba przynajmniej 300m2, a w drugim wystarczy 30 m2, a nawet mniej dla mieszkania o porównywalnej wielkości.

Problem deweloperskich cen jest wynikiem odpowiedniej manipulacji podażą, ale też i współdziałaniem z samorządami w sprawie dostępności działek. Samorządy nie spełniają podstawowych zadań w kierunku tworzenia terenów pod budowę mieszkań, a powinny być z tego rozliczane z konsekwencjami administracyjnymi i finansowymi.

Wprowadzone ostatnio ułatwienia w budownictwie z rezygnacją z pozwoleń włącznie jest może nawet zbyt daleko posuniętą liberalizacją, ale nie rozwiązuje podstawowego problemu dostępności infrastruktury i o to właśnie powinny zadbać samorządy. Niestety, w wielu przypadkach ustawiły się one w pozycji krytykanta i roszczeniowca wobec działań rządu.

Jest to po prostu odwrócenie ról, pomijając już takie „osiągnięcie” jak nadmierna dbałość o swoje interesy mieszkaniowe regionalnych władz z kilkorgiem mieszkań, lub całymi kamienicami uzyskanymi na uprzywilejowanych warunkach.

Problem mieszkaniowy musi być traktowany jako podstawowy element walki o przetrwanie naszej kultury, ale też i naszej egzystencji.

Warto skojarzyć optymalny model organizacji życia ludzkiego z dostosowanymi warunkami bytowania (pisałem o tym w lutym tego roku).

Dlatego nie szkodziłoby dokonać kilku prób z zaangażowaniem administracji państwowej, budowy osiedli wzorcowych dla rodzin rozwojowych w celu uzyskania odpowiednich doświadczeń i ich rozpowszechniania.

Istotny jest czynnik czasu, który nam ucieka wraz z ludźmi.

Sama dobra wola nie wystarcza, trzeba wybrać najlepszą drogę, żeby nie popełniać takich błędów jak z „czynszówkami”, lub domami „do 70 m2”, co z miejsca wydawało mi się chybione.

Jest jeszcze jeden problem, a mianowicie wielkość mieszkań. Wg liczby zawieranych transakcji na rynku wtórnym i wynajmie, największym powodzeniem „cieszą się” małe mieszkania, pozostałość po Gierku, a nawet budowane obecnie. Jest to efekt „nędzy w założeniu” jak oceniał peerelowskie budownictwo mieszkaniowe mój nie żyjący już od wielu lat przyjaciel Konrad Kierkowski. Mieszkania o powierzchni 40 m2 to tylko „kawalerki”, a średnia powierzchnia polskiego mieszkania 50 m2 jest żenująco niska.

Budowane obecnie o średniej powierzchni około 100 m2 przenoszą nas do innego świata mieszkalnictwa, szkoda tylko, że tak późno, nie da się bowiem nadrobić strat poniesionych na skutek wspomnianego rodzaju budownictwa. Jest to rzeczywiście droga napawająca nadzieją, pod warunkiem, że będzie dostępna przeciętnym polskim rodzinom, a nie jedynie garstce wybranych.

W tym celu potrzebne jest radykalne obniżenie kosztów budownictwa. Z przedstawionego zestawienia wynika, że obniżenie do 7,5 tys. zł./m2 jest możliwe przy odpowiedniej skali i organizacji budownictwa.

Rodzina powinna mieć stosowną przestrzeń do życia, należy traktować to jako niezbędny warunek jej rozwoju.

Polskę stać na radykalną zmianę warunków mieszkaniowych, posiadamy niezbędny potencjał przemysłu materiałów budowlanych i wyposażenia, a jeżeli na skutek uprawianej przez dziesiątki lat polityki wyganiania Polaków na pracę za granicą zabraknie rąk do pracy, to przy godziwych zarobkach uda się znaczną część skusić do powrotu, w ostateczności sięgając do chętnych ze wschodu Europy.

Ponadto uruchomienie na przemysłową skalę elementów składowych konstrukcji domów, lub gotowych do montażu modułów może wpłynąć na znaczne zmniejszenie zapotrzebowania na robociznę.

Jedno jest pewne, jeżeli chce się na serio wziąć do roboty, to trzeba przejść na inną skalę przemysłu budowlanego.

Jest to też okazja dla stworzenia koła napędowego polskiej gospodarki, nakierowując popyt na produkt krajowy zamiast nadmiernego importu ze złomem samochodowym i gadżetami elektronicznymi na czele.

Najbardziej bolesnym problemem Polaków jest niska siła nabywcza, wynikająca z poziomu dochodów osobistych, nieco powyżej 2 tys. zł. miesięcznie oraz braku oszczędności (przeciętnie 8 tys. euro na osobę, przy średniej unijnej trzykrotnie większej).

Szczególnie dyskryminujący jest fakt, że płace w Polsce pozostają znacznie w tyle za przyrostem narodowego dochodu, w 2000 roku mieliśmy 171 mld dolarów PKB przy średniej płacy 23,1 tys. zł miesięcznie, obecnie przy 638 mld USD PKB (tj. do roku 2022 wzrost czterokrotny) płaca wyniosła 76,2 tys. zł, czyli nieco powyżej trzykrotnie więcej, a udział płac w wytworzeniu dochodu jest jeden z najniższych w UE.

Relacje muszą się zmienić, tylko nie na greckiej zasadzie niezależnie od wydajności pracy, ale na skutek wzrostu jej efektywności.

Są to jednak tylko cele uboczne w zestawieniu z podstawowym, zmierzającym do zasadniczej zmiany stylu życia narzuconego nam przez PRL i powrotu do rodzimego, polegającego na kultywowaniu nadrzędnej roli rodziny.

Stać nas na stworzenie sprzyjających temu warunków, a przede wszystkim budowania „rodzinnych gniazd”. Zostaliśmy ich masowo pozbawieni z fatalnymi skutkami społecznymi i najwyższy czas na odwrócenie tego trendu, stanowiącego element zamachu na podstawy naszej cywilizacji.