Błędne koło mieszkaniowe

Andrzej Owsiński

Zacznę od wspomnienia z jakiejś międzynarodowej konferencji pod egidą RWPG (Rada Wzajemnej Pomocy Gospodarczej), sowieckiego organu władania gospodarką ich obozu. Oprócz specjalistów byli tam przedstawiciele rządowi, między innymi węgierski minister rolnictwa, który, o dziwo, nie mówił po rosyjsku, języku obowiązującym w tej instytucji. Pamiętam że wypowiedział fundamentalną opinię o gospodarce węgierskiej w obcym języku dla jego pokolenia najlepiej znanym: ”Wir sind eine kleine Staat, aber wir haben zwei grosse Fragen, Wohnung und Fleisch”. W całym sowieckim obozie tych dwóch rzeczy (mieszkań i mięsa) brakowało, z wyłączeniem Czechosłowacji i NRD w których sytuacja mieszkaniowa była dużo lepsza

Polska, na skutek zniszczeń wojennych, a także niedbalstwa i szabrownictwa, miała największe braki w przedmiocie mieszkań. Nikt z władzy tym się nie przejmował, ustanowiono drakońskie normy mieszkaniowe – 9, a nawet 7 m2 na osobę i tak ludzi upychano.

Gierek orientował się jak powinno się mieszkać i bardzo dbał pod tym względem o swoją rodzinę, zależało mu też na popularności, a ruszenie budownictwa mieszkaniowego było pierwszym jej warunkiem. Z tego tytułu został zresztą skarcony przez Breżniewa za uprawianie “chwostyzmu”, zwalczanego przez samego Lenina. Niemniej, zawdzięczając różnym zabiegom, z sowieckimi “fanrykami domów” czyli bunkrów z wielkiej płyty włącznie, osiągnął nawet w szczytowym momencie ponad 280 tys. mieszkań w ciągu roku, czym jego apologeci do dziś go chwalą. Zapominają tylko o kilku bardzo ważnych sprawach: wielkości tych mieszkań, o przeciętnej powierzchni 40 – 50 m2, jakości, a nade wszystko skutkach zdrowotnych. Współcześnie budowane mieszkania, chociaż w mniejszej ilości, powierzchnią przewyższają przeszło dwukrotnie ówczesne, nie mówiąc już o różnicy standardów.

Czy to oznacza że z mieszkaniami jest już dobrze?

Trzeba zacząć od ilości, pod tym względem istnieją dość duże różnice w szacunkach. Kiedy w 1996 roku najpierw przewodniczyłem zespołowi do spraw opracowania programu dla AWS, a potem z braku czasu musiałem sam napisać jego szczegółową wersję z niezbędnymi poprawkami i uzupełnieniami, uznałem, że ze względów społecznych i rozwoju gospodarki jej motorami napędowymi powinny być – budownictwo mieszkaniowe i eksport.

Chcąc ustalić rozmiary potrzeb natrafiłem na sprzeczne ze sobą stanowiska zainteresowanych instytucji. Instytut mieszkalnictwa określał, że odziedziczony po PRL stan to około 11,5 mln mieszkań przy 13 mln gospodarstw domowych, czyli brakowało około 1,5 mln mieszkań. Równocześnie jednak zaznaczał że 20 % stanu powinno być zlikwidowane, a drugie 20% poddane kapitalnym remontom i modernizacji. GUS był nieco surowszy, oceniał zasoby na niecałe 11 mln nie interesując się bliżej ich stanem technicznym. Poza brakiem ilościowym od 1,5 do 2,0 mln mieszkań ważnym czynnikiem była ich wielkość i jakość.

Dopiero ostatnio zetknąłem się z profesjonalną opinią, że przeciętną wielkość polskiego mieszkania, wynikająca z danych GUS – 63 m2 należy traktować jako niski rozmiar. Dotychczas takie mieszkania były traktowane jako średnie, a nawet zaliczane do większych, przynajmniej w porównaniu z budowanymi w PRL.

Wprawdzie podaje się, że ta średnia obecnie jest większa i wynosi 74 m2, co

moim zdaniem jest zupełnie niewiarygodne, konstatując że większość z obecnych zasobów mieszkaniowych to budownictwo PRL. Na tym tle nawet owe 63 m2 należy ocenić jako bardzo optymistyczny szacunek.

Wprawdzie po 1989 roku wybudowano w Polsce około 4 mln mieszkań, przeważnie o większej powierzchni, ale w zestawieniu z ogólną masą statystycznych 14 mln mieszkań jest to stanowczo za mało, żeby aż tak poprawić wskaźnik powierzchni. Gorzej jest z jakością, zarówno najstarszych mieszkań jak i budowanych w PRL, część z nich powinna być zlikwidowana.

Na koniec trzeba jednak wrócić do stanu ilościowego mieszkań. GUS podaje, że jest ich w użytkowaniu 14, 3 mln. Jeżeli uwzględnimy że ten sam GUS oszacował stan w roku 1989 na 11 mln z czego przynajmniej 2 mln musiały ulec likwidacji to mając na względzie poziom budownictwa w ostatnim trzydziestoleciu dający przyrost 4 mln mieszkań, to w tej chwili możemy mieć najwyżej 13 mln. Na podstawie oceny jakościowej instytutu mieszkalnictwa ten stan powinien być jeszcze niższy.

Spotkałem się w literaturze z opinią, że brakuje nam w tej chwili około 700 tys. mieszkań. Uznaję to zdanie za zbyt optymistyczne, z bilansu budownictwa i ubytków można śmiało postawić wniosek że brakuje nam 1,5 mln mieszkań, czyli od stanu w roku 1990 nic się nie zmieniło, oprócz niewątpliwej zamiany wielu małych i złej jakości mieszkań na znacznie większe i lepsze.

W ocenie administracji unijnej sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest zdecydowanie najgorsza w całej UE; informują, że w Polsce poza wskaźnikiem 365 mieszkań na 1000 osób przy średniej unijnej 465, blisko 47 % dorosłych młodych ludzi zmuszonych jest do mieszkania z rodzicami, podczas gdy w następnym, przedostatnim kraju jest to 37%. Mamy zatem obraz sytuacji dramatycznej, wpływającej istotnie na spadek liczby zawieranych małżeństw.

Obecny rząd jest pierwszym od 1989 roku, który czyni realne starania o poprawę tego stanu. Najlepszym tego dowodem jest 50 % wzrost liczby budowanych mieszkań, do 220 tys. w ubiegłym roku. Jest to jednak ciągle za mało w stosunku do potrzeb, przy czym trzeba podkreślić, że coraz bardziej ogranicza się dostępność mieszkań przez znaczny wzrost cen (szacuje się że między 2015 a 2020 rokiem ceny wzrosły o ponad 50%). Obecny poziom cen nowych mieszkań pozwala na ich zakup przez nie więcej niż 10% polskiego społeczeństwa. Reszta szuka rozwiązania na rynku wtórnym.

Od dłuższego czasu nie mogę doliczyć się ilości składanych w skrzynce pocztowej propozycji zakupu mieszkania, niektóre mają wprost dramatyczny wyraz. Jest to sytuacja niegodna narodu cywilizowanego w środku Europy. Niestety, z podanej liczby oddanych ostatnio do użytku 220 tys. mieszkań aż 160 tys. to dzieło “deweloperów”, moim zdaniem w przeważającej mierze zwykłych spekulantów, lub uczestników mafijnego układu.

Celem ich działania jest świdrowane ceny przez ograniczenie podaży mieszkań i działek budowlanych. Mają w tym sojusznika w postaci ogromnej masy samorządów lokalnych. Najlepszym tego świadectwem jest niewypał z budownictwem “ na wynajem”, które miało być wykonane przez samorządy pod nadzorem BGK. Tłumaczenie “brakiem działek” jest wyraźną drwiną z tego programu.

Samorządy rozporządzają dostateczną powierzchną gruntów, żeby stworzyć duży zapas terenów budowlanych. Obok celowego działania dywersyjnego w stosunku do zamierzeń rządu, jest to też wynik korupcji i wygodnictwa.

Uwzględniając, że działalność samorządowa w “III RP” jest w dużej mierze fikcją, gdyż opiera się na dotacjach rządowych, można ją tą drogą zmusić do aktywności. Nie tak dawno pisałem że trzeba promować osobiste zaangażowanie zainteresowanych, a w pierwszej kolejności zachęcać w postaci udostępniania działek budowlanych. Mamy w tym względzie znakomite doświadczenia jeszcze z okresu przedwojennego, kiedy powszechnym dążeniem było zdobycie własnym wysiłkiem swojego mieszkania, czy domu, ale też i praktykę budownictwa wiejskiego i w małych miejscowościach.

Nawet przy obecnym, w dużej mierze nie uzasadnionym merytoryczne, wzroście cen materiałów budowlanych i robocizny, można budować znacznie taniej, a szczególnie obniżyć sztucznie zawyżane ceny działek. Opieram to na własnym doświadczeniu osobistego zaangażowania w budowę domu. Równocześnie chciałbym wyjaśnić niektórym komentatorom, że istniejące “pustostany” nie są świadectwem nadmiaru mieszkań, a jedynie w przeważającej mierze “tezauryzacyjnego” charakteru zakupów wobec postępującej inflacji, przy równoczesnym braku oprocentowania wkładów bankowych.

Te uwagi piszę właśnie w związku z zastrzeżeniami, że niechęć młodych Polaków do zawierania małżeństw nie jest powodowana, między innymi, brakiem mieszkań dla młodych małżeństw. Oczywiście, dla ludzi majętnych mieszkań nie brakuje po kilkanaście tysięcy złotych za m2, a nawet znacznie więcej.

Podobnie jest z nowymi samochodami, na zakupione około miliona samochodów osobowych przez indywidualnych nabywców, w roku 2020 było tylko 117 tys. samochodów nowych, mniej więcej połowa tego co w zbankrutowanej Grecji o prawie czterokrotnie mniejszym zaludnieniu. To wszystko jest miarą zasobności naszego społeczeństwa, które dotąd nie wyzbyło się proletariackiego charakteru rodem z PRL.