Mieszkalnictwo

Notkę należy zacząć od określenia problemu i jego granic. Są to po pierwsze dwukrotnie zawyżone ceny budowy domów i mieszkań w Polsce; po drugie idące w ślad za tym dwukrotnie zawyżone koszty wynajmu mieszkań w Polsce oraz jego niekorzystne dla najemców uwarunkowania prawne; po trzecie – jak wynika z danych statystycznych UE Polacy żyją w jednych z najgorszych warunków w UE jeżeli chodzi o dostępną powierzchnię mieszkaniową; po czwarte urbanistyka i architektura deweloperskich inwestycji jest okropna. Jest to problem wielkich polskich aglomeracji i miast wojewódzkich, które są celami migracyjnymi ludności Polski. Problem nie dotyczy wsi ani małych miasteczek, gdzie wręcz istnieje nadmiar powierzchni mieszkalnej. Na głębokiej prowincji koszt wynajmu całego domu to ok. 1000 zł miesięcznie. Już 30 kilometrów od Wrocławia koszt wynajmu 110 metrowego mieszkania w małym miasteczku to 1400 zł miesięcznie. Z przyczyn, o których tu nie będę pisał, ludzie jednak potrzebują mieszkać w dużych miastach.

Rozwiązanie, czy częściowe ograniczenie tych problemów jest możliwe jedynie przy pomocy interwencji prawnej i nieformalnej Państwa.
Jeżeli chodzi pierwszy wskazany problem, państwo powinno zmusić banki do odmawiania finansowania inwestycji deweloperskich przekraczających rozsądne koszty budowy – 5 % czystego zysku z inwestycji, a nie 30-40 % jak jest teraz. Całkowite koszty budowy mieszkania są dziś dwukrotnie zawyżone. Jeżeli do świadomości deweloperów i właścicieli firm produkujących materiały budowlane dotrze, że albo inwestycja i sprzedaż będą z uczciwą marżą 5 % czystego zysku, albo nie będzie ich wcale, zapewne zdecydują się na warunki postawione przez Państwo i banki.

Najem w Polsce… Wprowadzenie odpowiednich zapisów do ustawy o ochronie praw lokatorów i wprowadzenie odpowiednich przepisów w kodeksie cywilnym, odnośnie wynajmu mieszkań. Po pierwsze wycofanie przepisów o tzw. wynajmie okazjonalnym, esencji zła najmu w Polsce. Po drugie, wprowadzenie zasad prowadzących do tego, że mieszkania, które są na rynku wynajmu są naprawdę przeznaczone na najem, a nie na przechowanie dla dziecka/wnuczka. Forma prawna najmu mieszkania – tylko akt notarialny. Wprowadzenie zasady, że najem mieszkania może być zawarty na okres minimum 10 lat, albo bezterminowy – to po stronie wynajmującego. Z kolei najemca może wypowiedzieć go zawsze, bez podawania przyczyn, z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia. Oczywiście, właściciel mógłby zawsze sprzedać mieszkanie. Zapewne prowadziłoby to do problemów z zawieraniem umów najmu w początkowym okresie. Jak uniknąć tego efektu. Wprowadzenie przepisów karnych, że za wynajem mieszkania bez formy prawnej aktu notarialnego grozi jeden rok pozbawienia wolności i do 100 tysięcy złotych grzywny. Po drugie – konieczność stworzenia państwowej struktury, z ekspozyturami w każdym powiecie Polski, z bazą informatyczną zawierającą dane o każdym mieszkaniu w Polsce i dysponującą danymi o jego aktualnym statusie – zajęte przez właściciela (uwzględniane jeżeli jest to jedyne mieszkanie osoby fizycznej), wynajęte, puste. Obłożenie pustych mieszkań 10 krotnie wyższym podatkiem od nieruchomości niż mieszkań wynajętych. Oczywiście – są mieszkania trudne, źle położone, małe, itd. Jeżeli właściciel miałby problem z legalnym wynajęciem mieszkania, albo jego sprzedażą w okresie dłuższym niż trzy lata, mieszkanie trafiałoby do zasobu Państwowego Funduszu Mieszkaniowego, dla właściciela odpadałby wtedy problem z podatkiem od nieruchomości. Cena najmu w sferze prywatnej – wprowadzenie zasady, że minimum za metr kwadratowy, to przeciętna wartość w danym mieście ceny czynszów administracyjnych w zasobie publicznym gminy, ogłaszana za poprzedni rok, a maksymalna wartość to trzykrotna wartość tejże ceny – zasadna, jeżeli mieszkanie znajduje się w centrum miasta, ma charakter apartamentowca. Nie umiesz wynająć po takich cenach? Państwowy Fundusz Mieszkaniowy czeka.

Pro futuro: aktywne podejście władz publicznych do budownictwa mieszkaniowego. Wprowadzenie zasady, że w danym pięcioleciu, np. 2026-2030 w Krakowie, 2/3 inwestycji mieszkaniowych może być przeprowadzane tylko dla budowy mieszkań do zasobu publicznego, a mieszkania budowane dla prywatnych inwestorów nie mogą przekraczać 1/3 nowych inwestycji. Do przemyślenia, że deweloperzy dla prywatnych nabywców budują tylko mieszkania w standardzie co najmniej dla niższej klasy średniej, tj. w mieszkaniu znajduje się salon i oddzielna sypialnia dla pary dorosłych, nie balkon a taras przynależny do mieszkania, w bloku wyższym niż trzy kondygnacje jest winda, na dole są rowerownie, wózkownie, miejsce parkingowe dla każdego mieszkania. Uruchomienie pod budownictwo mieszkaniowe wolnych gruntów pozostających w zasobie firm państwowych i gminnych.

Powierzchnia mieszkań, ich układ, urbanistyka nowych osiedli. Chcieć to móc. Jest rzeczą niewyobrażalną, że konkretne korzystne rozwiązania dla ludzi były możliwe w PRL-u, a nie są możliwe w III-IV RP. Wychowałem się na dużym modernistycznym, PRLowskim osiedlu zaprojektowanym w końcu lat 70. i wybudowanym na początku lat 80 – w typie Zaspy w Gdańsku. Rodzice wprowadzili się jesienią 1983 roku. Pomijam kwestię metrażu mieszkania. Kiedy spaceruję po tym osiedlu czuję tylko pogardę i nienawiść do deweloperów i szacunek do komunistów rządzących wtedy Polską. Czasem zwiedzam nowe osiedla stawiane w dużym mieście, w którym teraz mieszkam. To miejsca do życia gorsze niż familoki na Śląsku, bo te były czasem stawiane pośrodku łąk, blisko fabryki, ale też i lasu. Bloki przypominające trumny, areszty dla ludzi. Prowadzi to do takich śmiesznych sytuacji, że zwykły punktowiec wybudowany w Poznaniu w 1978 roku jest opisywany przez biuro nieruchomości jako apartamentowiec.
Dobrze, rozwiązania. Wprowadzenie twardych zasad prawnych (nie dotyczących mieszkań socjalnych, dla ludzi, którzy nie są w stanie sami się utrzymać: pijacy, narkomani, bezradni, ograniczeni intelektualnie) dotyczących powierzchni i układu mieszkań: mieszkanie dla singla/pary M2 – min. 40 m. kw., dwa pokoje, z tym, że jeden przechodni, mieszkanie dla rodziny z dzieckiem M3 – min. 56 m. kw., dwa pokoje nieprzechodnie, mieszkanie dla czterech osób M4 – min. 70 m. kw., trzy pokoje nieprzechodnie, mieszkanie dla 5 osób M5 – min. 84 m. kw. – 4 pokoje nieprzechodnie, mieszkanie dla 6 osób M6 – min. 100 m. kw. – 5 pokoi nieprzechodnich. Zakaz budowania pokoi z aneksami kuchennymi (jeżeli ktoś bardzo chce mieć kuchniosalon, to może sobie wyburzyć ściankę działową w pokoju graniczącym z kuchnią), zasada, że w mieszkaniu musi być oddzielna jasna kuchnia o metrażu pozwalającym na wstawienie także stołu z liczbą miejsc odpowiadających liczbie mieszkańców i na przysłowiowe obrócenie się w takiej kuchni/jadalni. W mieszkaniach od M3 zasada, że jest oddzielne od łazienki WC, z tym, że w łazience też musi być toaleta. Jeżeli nie istnieją przeciwskazania – blok budowany we froncie ulicy reprezentacyjnej, zasada, że w mieszkaniu musi być balkon – dla wywieszenia prania i wypoczynku. Ponadto wprowadzenie zasady, że minimalna powierzchnia pokoju to 10 m. kw., a jeden pokój w mieszkaniu musi mieć minimalnie 20 metrów kwadratowych (sypialnia rodziców i tzw. pokój dzienny), oraz zasady, że minimalna szerokość pokoju to trzy metry w pokoju małym, i cztery metry w pokoju dziennym. Odległości między blokami, nasłonecznienie – to akurat najprostsze. Należy przywrócić obowiązujące w tym zakresie normy budowlane Anno Domini 1980. Nie da się, deweloperzy będą skowyczeć, że w takim razie ceny mieszkań podrożeją dwa razy? Państwo w takim wypadku powinno przycisnąć państwa deweloperów. Nie jesteście w stanie pracować w takich warunkach pro futuro? To możecie sprzedać wasze firmy deweloperskie, albo oddać je na własność Skarbowi Państwa w drodze darowizny.

Zasób mieszkaniowy wybudowany w okresie PRL-u w latach 1945-1990 – wielkie osiedla budowane przez tzw. spółdzielnie mieszkaniowe, gdzie za wpłacone przez 20 lat łącznie 5 % realnej wartości inwestycji dostawało się tzw. przydział mieszkania dla siebie albo dziecka, a potem w III RP można było wykupić te mieszkania za 5-10 % wartości. Jest tu hipotetyczne pole do działania dla Państwa. Można znacjonalizować całą własność gruntów na tychże osiedlach, przy oczywiście przejściu w ślad za tym własności mieszkań w blokach na państwo. Oczywiście, są setki tysięcy mieszkań, których własność już po 1989 roku przeszła na nowych właścicieli z rąk starych właścicieli na zasadach absolutnie rynkowych, tzn. za 50 metrowe mieszkanie 500 tys. złotych ceny + hipoteka na księdze wieczystej. Ustawa nacjonalizacyjna przewidywałaby, że w przypadku tzw. starych właścicieli należałby im się zwrot wartości wkładów mieszkaniowych z czasów PRL-u i wykupu mieszkania (tych 5 czy 10 % wartości), plus możliwość mieszkania w tych mieszkaniach na zasadzie wynajmu, o ile oczywiście faktycznie tam mieszkają; z kolei ludzie którzy nabyli własność mieszkań na tych starych osiedlach na zasadzie rynkowej, mogliby składać wnioski do Państwowego Funduszu Mieszkaniowego o wyłączenie spod przepisów ustawy.