Szybkie Zyski czy Wielka Porażka? Nieruchomości i IT na Krawędzi Kryzysu

Oto, co się stało, gdy flipperzy nieruchomości i programiści – oboje, którzy sami sobie wrzucają głupotę na głowy – zaczęli wierzyć w bańki, które miały utrzymać ich życie na powierzchni. Zamiast trzymać się zdrowego rozsądku, flipperzy przez ostatnie dekady rzucali się na nieruchomości, bo ponoć to „pewna” lokata. W IV kwartale 2021 roku aż 53% Polaków deklarowało, że nieruchomości są najlepszą inwestycją, wyprzedzając złoto czy lokaty, a niemal połowa zakupów mieszkań dokonywana była z myślą o inwestycji – w I kwartale 2023 roku aż 44% transakcji na rynku wtórnym miało charakter spekulacyjny. To właśnie ten flipping, czyli kupowanie mieszkań z zamiarem szybkiej odsprzedaży z zyskiem, napędzał szaloną manię, gdzie inwestorzy w latach 2022–2023 nabywali nowe lokale w stanie deweloperskim, licząc, że ceny pójdą w górę, a teraz zmuszeni są obniżać ceny, a nawet wykańczać mieszkania, by choć trochę odzyskać swoje zainwestowane pieniądze. I nie dziwi, bo to wyraźny sygnał – bańka spekulacyjna pęka, a wszyscy sami sobie winni, że tak się stało.

Nie można też zapomnieć o demograficznym koszmarze, który na nasze mieszkalnictwo rzuca cień. Polska populacja kurczy się – w spisie 2021 roku odnotowano 38 mln mieszkańców, o 0,5 mln mniej niż dekadę wcześniej, a prognozy mówią, że do 2040 roku będzie tylko 36 mln. Starzenie się społeczeństwa – już co piąty Polak ma ponad 65 lat – oraz niska dzietność i rosnąca liczba zgonów sprawiają, że popyt na mieszkania maleje, a na rynku pojawia się coraz więcej używanych lokali po seniorach. Gdzie tu logicznie inwestować, skoro demografia sama sobie zagraża wszystkim inwestycjom? To już wina fliperów, którzy zainwestowali w tę bańkę, nie patrząc na zmieniające się warunki.

Dalej, niesamowite podwyżki stóp procentowych sprawiły, że rynek kredytowy runął. W czasach rekordowo niskich stóp, od 2015 do 2021 roku, boom hipoteczny napędzał ceny mieszkań. Ale od 2022 roku RPP podniosła stopy z 0,1% do 6,75% w połowie 2022 roku, co spowodowało, że zdolność kredytowa Polaków spadła o ponad połowę w porównaniu z 2021 rokiem. Według analiz bankowych dwie trzecie tego spadku wynika z wyższych stóp, a reszta z zaostrzenia wymogów, co zmusiło tysiące rodzin do rezygnacji z marzeń o własnym mieszkaniu. W 2022 roku banki udzieliły tylko około 170 tys. kredytów hipotecznych – w porównaniu do 250 tys. rok wcześniej. To nie jest przypadek, to rezultat głupoty fliperów, którzy kupowali nieruchomości na kredyt, a teraz sami muszą ponieść konsekwencje, bo popyt kredytowy skurczył się do tego stopnia, że portfel hipoteczny firmy bankowych maleje. Dodatkowo, galopująca inflacja podbija koszty utrzymania i budowy mieszkań, co jeszcze bardziej osłabia realne dochody potencjalnych nabywców.

A skoro flipperzy byli tak pewni siebie, że rynek nigdy ich nie zawiedzie, to po latach boomu deweloperskiego zaszło pęknięcie bańki – liczba nowych mieszkań wzrosła w tempie około 1,5% rocznie, osiągając na koniec 2023 roku około 15,7 mln lokali, ale popyt? O ile się zmniejszył, to fliperzy pozostali z nadpodażą, której nikt nie chce. W miastach takich jak Łódź, Szczecin czy na Śląsku nadmiar ofert jest tak duży, że sprzedający muszą walczyć o każdego klienta, obniżając ceny i oferując rabaty, co odbija się na majątkowym efekcie gospodarstw domowych. Inwestorzy, którzy kupili drogo, teraz ryzykują utknięcie z kredytem wyższym niż wartość nieruchomości – negative equity, co jest najgorszym scenariuszem.

Nie tylko rynek nieruchomości stał się polem bitwy. Sektor IT, który kiedyś był eldorado dla młodych programistów, też przeszedł przez swój kryzys. Pamiętacie bańkę dot-com z 2000–2001? Globalny krach internetowy, który rozbił marzenia o wiecznych zyskach, choć w Polsce rynek IT jeszcze raczkował. Potem nadszedł boom lat 2010-tych, kiedy to Polska zyskała reputację kraju z dobrze wykształconymi programistami, a niedobór kadr osiągnął przysłowiowy poziom – firmy rywalizowały o talenty, oferując rekordowe wynagrodzenia, a bootcampy i kursy przebranżowienia rozpoczynały swój cudowny rozkwit. Ale właśnie ci programiści, którzy kiedyś byli bohaterami, teraz muszą ponosić konsekwencje. Po pandemii COVID-19, kiedy to digitalizacja osiągnęła szczyt, wszystko się przewróciło – popyt na projekty IT związane z lockdownem spadł, inflacja i wyższe stopy procentowe zbiły łatwy kapitał, a masowe cięcia zatrudnienia rozpoczęły się na całym świecie. Globalnie ponad 263 tys. osób zostało zwolnionych przez firmy technologiczne w 2023 roku, a w Polsce – choć rodzimy rynek nie został tak mocno dotknięty, to ci, którzy pracowali w oddziałach międzynarodowych, musieli szukać nowej pracy. No i co z tego, że kiedyś każdy „junior z kursem” znalazł pracę? Teraz ci, którzy próbują przebranżowić się do IT, muszą mierzyć się z lawiną kandydatów, a oferty spadają nawet o 43% w pierwszej połowie 2023 roku. Programiści, którzy jeszcze niedawno cieszyli się luksusowymi warunkami – wysokie płace, benefity, praca zdalna – teraz są zmuszani do akceptacji gorszych warunków, bo rynek pracy IT się ochłodził. I to wszystko, oczywiście, przez tych samych geniuszy, którzy kiedyś propagowali „łatwe wejście do IT”, a teraz mają problem, bo konkurencja jest zbyt duża, a firmy szukają już wąskich specjalistów, zamiast kogoś, kto potrafi napisać kilka linijek kodu. Programiści, podobnie jak flipperzy, sami sobie winni są te katastrofy, bo nie potrafili przewidzieć, kiedy bańka pęknie i kiedy rynek zacznie się kurczyć.

A jakie to mają skutki dla gospodarki? Spadek cen nieruchomości to tylko wierzchołek góry lodowej – wielkie korekty cen powodują utratę majątkowej iluzji, a flipperzy, którzy kupili na szczycie, teraz tracą, bo ich lokaty nie przynoszą zysków. Sektor budowlany, będący jednym z filarów polskiej gospodarki (około 7–10% PKB), runął dwucyfrowo w 2023 roku, a wartość dodana spadła o 7,7% r/r. Upadłości deweloperów, producentów materiałów budowlanych i firm wykończeniowych stały się normą, a cała gospodarka balansuje na granicy recesji – PKB spadło o 0,5% w II kwartale 2023 roku. Dodatkowo, banki, których portfele kredytowe kurczą się, a raty kredytowe skaczą 2–3 razy wyżej niż jeszcze kilka lat temu, mają problemy z finansowaniem nieruchomości, a to wszystko odbija się na sektorze finansowym. Efekt domina nie ominął też powiązanych branż – rynek najmu, wyposażenie wnętrz, AGD, pośrednictwo nieruchomości – wszystko to traci, bo transakcji jest mniej, a państwo i samorządy notują mniejsze wpływy z podatków od obrotu nieruchomościami.

Na froncie IT kryzys spowodował wzrost bezrobocia, a nawet jeśli firmy nie zwalniają masowo, to ci, którzy pracują w oddziałach międzynarodowych, muszą szukać nowego zatrudnienia. Juniorzy, którzy chcą wejść do branży, nie znajdują ofert, a nawet doświadczeni midzi i seniorzy są zmuszeni szukać nowych miejsc, bo rynek pracy stał się jak bagno. Inwestycje w IT spadają, fundusze VC ograniczają swoje środki – w 2023 roku wartość inwestycji VC w Polsce spadła o 42% r/r, a startupy, szczególnie te na wczesnym etapie, cierpią z powodu braku funduszy. Co gorsza, presja na wynagrodzenia sprawia, że pracownicy IT muszą godzić się na niższe stawki, a warunki pracy, które kiedyś były luksusem, teraz zamieniają się w codzienny koszmar. Edukacja i rekrutacja w IT już nie przyciągają tak wielu młodych talentów, bo rynek nie potrafi już ich wchłonąć – a to oznacza, że cały sektor zacznie się kurczyć i nawet może dojść do emigracji wysoko wykwalifikowanych kadr.

I na koniec, obie te katastrofy, zarówno bańka nieruchomości, jak i kryzys w IT, są wynikiem ślepego podążania za tłumem. Flipperzy, którzy kupowali mieszkania, bo każdy mówił, że to bezpieczna inwestycja, i programiści, którzy rzucali się w IT po kursach, nie zdając sobie sprawy, że rynek się zmienia, sami sobie winni są te katastrofy. Teraz, kiedy ceny mieszkań pękają, a transakcje giną, a rynek IT jest przesiąknięty bezrobociem i spadkiem inwestycji, to najlepszy czas na flipowanie ani wejście do IT już minął. To moment, kiedy trzeba przeczekać, aż warunki się poprawią, bo wejście w te branże w punkcie przesilenia może oznaczać finansową katastrofę. Mądrzejszym podejściem, choć równie nudnym, jest czekać na konsolidację i stabilizację, zamiast ryzykować marzenia o szybkich zyskach. Fliperzy i programiści, którzy nadal wierzą, że to ich branża, muszą w końcu się obudzić – bo nadchodzi czas, kiedy tylko ci, którzy umieją przetrwać, wyjdą z tego kryzysu obronną ręką, a reszta zostanie pogrzebana przez własne błędy.

Źródła:
https://www.stockwatch.pl/wiadomosci/raport-polacy-ufaja-nieruchomosciom-i-traktuja-je-jako-inwestycje,komentarze-ekspertow,306248

https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/czy-to-juz-pekniecie-banki-zaskoczenie-na-rynku-nieruchomosci/tgvbslg