2 tygodnie temu w toku jednej ze spraw sądowych przeciwko Pekao SA otrzymałem jako powód opinię biegłego, zleconą przez sąd, za którą zawczasu wiele miesięcy temu musiałem wnieść akonto prawie 20 tys. złotych. Dla wytrwałych zamieszczam poniżej moje zastrzeżenie do tej opinii. Powstrzymam się od wszelkich komentarzy. Wnioski pozostawiam tym, którzy przebrną przez lekturę - za ciężki język dokumentu z góry przepraszam.
Uzasadnienie
1) Wnioski opinii biegłego
Wynik pracy biegłego sądowego i wycena 75% Pekao Development Sp. z o.o. (Pekao Development) na kwotę 207 505 980 złotych, podczas gdy faktycznie zapłacona suma wyniosła jedynie 76750493 złote (2,7 razy mniej) potwierdzają zarzut powoda o zawarciu przez Pekao SA niekorzystnej transakcji sprzedaży Pekao Development po celowo zaniżonej cenie.
Tym samym zysk brutto Pekao SA w 2006 roku został pomniejszony (posługując się obliczeniami biegłego) o kwotę nieco ponad 130 milionów złotych (207 505 980złotych minus 76750493 złotych). Podatek dochodowy (19% od zysku brutto w 2006 roku), który Pekao SA odprowadziło do Skarbu Państwa został zatem sztucznie i z premedytacją zaniżony o kwotę 24 843 457,03 złotych (130755037 złotych x 0,19) (słownie 24 miliony 843 tysiące 457 złotych i 3 grosze) (posługując się wyliczeniami biegłego sądowego). Doszło zatem do umniejszenia należnego i zapłaconego Skarbowi Państwa podatku o tę właśnie kwotę. Doszło także do nielegalnego transferu zysków Banku Pekao SA za granicę RP.
Tym samym Sprawozdania Finansowe Banku Pekao SA począwszy od 2006r bez wątpienia obarczone są wadą prawną ze względu na zaniżenie zysku brutto Banku za rok 2006 i niezapłacenie na rzecz Skarbu Państwa należnego podatku w pełnej kwocie.
Na umowach Sprzedaży Pekao Development z 15 lutego 2006 roku jak i na Umowie Wspólników z 3 kwietnia podpisanych przez Bank z Pirelli & C. Real Estate SpA (Pirelli) widnieje podpis Prezesa Banku Pana Jana Krzysztofa Bieleckiego. Pan Krzysztof Bielecki po transakcji zbycia 75 % udziałów w Pekao Development na rzecz Pirelli zasiadł w Radzie Nadzorczej Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o. Wskazać tu należy, że Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o. jest następcą prawnym Pekao Development po zmianie nazwy z Pekao Development Sp. z o.o., Po naruszającej wszelkie standardy transakcji, Bank Pekao SA posiadał już jedynie 25% udziałów w tej spółce.
2) Błędy w wycenie Pekao Development popełnione przez biegłego
Zastosowana metodologia wyceny prowadzi do oczywistego niedoszacowania rzeczywistej wartości Pekao Development Sp. z o.o. Błędy warsztatowe oraz metodologiczne powodują, iż biegły zaniżył rzeczywistą wartość Pekao Development o kwotę co najmniej 1,3 miliarda złotych (nie biorąc pod uwagę praw wielkiej wartości oddanych przez Pekao na rzecz Pirelli). Nadto analiza opinii wskazuje, iż biegły nie zapoznał się z aktami sprawy oraz dokumentacją dotyczącą sprzedaży wycenianej spółki.
A) Biegły w swojej analizie nie wziął pod uwagę przewidywanej w Projekcie Chopin zmiany profilu działalności spółki po sprzedaży Pekao Development na rzecz Pirelli. Pirelli Real Estate Sp. z o.o. zgodnie z Porozumieniem Chopin z 1 czerwca 2005 roku, a także Umową Wspólników z 3 kwietnia 2006 roku (oba dokumenty w aktach sprawy) z dewelopera, który był przedtem właścicielem gruntów i projektów stawał się firmą, która miała jedynie zarządzać nieruchomościami i projektami.Właścicielami projektów (w tym gruntów i budynków) wg. planu zaakceptowanego przez wspólników Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o. (3 kwietnia 2006 roku, Umowa Wspólników) miały być spółki celowe takie jak spółka Nowe Ogrody Sp. z o.o., do której sprzedano 5 projektów już w październiku 2006 roku. Do statutu spółki Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o. wprowadzono odpowiednie zmiany odzwierciedlające zmianę profilu działalności spółki (dostępne w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS). Przypływy finansowe i zyski spółki użyte błędnie do wyceny odzwierciedlają zatem zmianę w profilu spółki, a nie, jak twierdzi biegły sądowy - jej kondycję finansową. Wnioski zawarte w punkcie 4 (str. 11. opinia biegłego) dotyczące kondycji finansowej Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o. są całkowicie nieuprawnione. Porównania bilansu spółki Pekao Development Sp. z o.o. z 2003 r. do bilansu spółki Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o. z 2009 wskazuje, że biegły sądowy pominął w swojej analizie informacje zawarte w Porozumieniu Chopin z 1 czerwca 2005 roku, Umowie Wspólników z 3 kwietnia 2006 roku, a przede wszystkim fakt sprzedaży 5 projektów z portfela Pirelli Pekao Real Estate w październiku 2006 roku. Biegły nie zapoznał się też z pismami procesowymi w tej sprawie. W jaki sposób można porównywać bilans spółki z 2003 r z bilansem z 2009 r. jeżeli pod względem profilu działania, majątku są to faktycznie dwa różne podmioty.
Zmiana profilu działalności zgodnie z Porozumieniem Chopin i Umową Wspólników jest znakomicie udokumentowana ponad wszelką wątpliwość w Sprawozdaniach Zarządu z Działalności Spółki. (vide strona 6 sprawozdania za rok 2007, karta w aktach KRS spółki nr 01190) Zgodnie z w/w sprawozdaniami w rozdziale pod tytułem „DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI” zarząd przyznaje wprost:
„w 2007 (2008 przyp. autor ) roku Spółka nie prowadziła bezpośrednio żadnej budowy. W związku z dostosowaniem się do Modelu Biznesowego Pirelli RE cała działalność związana z budową nieruchomości prowadzona jest obecnie przez specjalnie w tym celu utworzone spółki celowe, którym Pirelli Pekao ma prawo świadczyć wspomniane wyżej usługi składające się na Obsługę Nieruchomości. Mimo sprzedaży w 2006 r. na rzecz Nowych Ogrodów projektów deweloperskich będących w trakcie realizacji, Spółka w dalszym ciągu pozostaje właścicielem lokali mieszkalnych i użytkowych ze zrealizowanych dotychczas projektów deweloperskich.”
Dowód: sprawozdania zarządu z działalności Pirelli Pekao Real Esteta Sp. z o.o. za lata 2007, 2008;
Błędnie przeprowadzone przez biegłego porównania wypaczyły całkowicie wnioski sporządzonej przez niego opinii.
B) W październiku 2006 roku (czego biegły w ogóle nie zauważa) dokonano sprzedaży 5 projektów ze spółki Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o. wartych po cenie rynkowej wg oficjalnego komunikatu Pirelli (w aktach sprawy) 420 mln Euro (1680 milionów złotych przy kursie 4 złote za Euro). Korzyści z tej transakcji dla Pirelli - właściciela Pirelli Pekao Real Estate Sp.z o.o. nie zostały uwzględnione w wycenie biegłego pomimo, że odpowiednia informacja (komunikat Pirelli) znajduje się w aktach sprawy. Od sprzedaży 5 projektów minęło już prawie 4 lata. Należy więc oczekiwać, że spółka celowa Nowe Ogrody sp. z o.o., której właścicielem jest Pirelli zrealizowała zyski po cenie rynkowej tj. uzyskała przychody rzędu 1 680 milionów złotych wg. oczekiwań Pirelli. Biegły w żaden sposób nie odniósł się do informacji zawartych w oficjalnym komunikacie Pirelli (w aktach sprawy), ani też nie uwzględnił dokonanej przez nabywcę wyceny 5 projektów zakupionych z portfela Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o (biegły pominął kwotę bagatela 1 680 000 000 złotych). Nie podjął też jakichkolwiek, kroków by dotrzeć do danych o przychodach zrealizowanych z przedmiotowych 5 projektów. Skandalem jest fakt, iż nigdzie choć raz nie wspomniano i nie odniesiono się do sprzedaży pięciu projektów z portfela Pirelli Pekao Real Estate Sp z o.o. W żaden sposób biegły nie uwzględnił w wycenie wartości tych projektów, która wg. nabywcy wynosiła1680milionów złotych (przewidywanych w komunikacie Pirelli), Biegły dla celów wyceny posłużył się wyłącznie wartościami rzeczywistych zysków i przepływów finansowych Pirelli Pekao Real Estate Sp z o.o. w latach 2006, 2007, 2008 i 2009. nie uwzględniając tego, że wartości te zostały zmanipulowane w celu wyprowadzenia z pozwanego banku ogromnych pieniędzy. Jest to wada, która dyskwalifikuje opinię biegłego. Biegły zapomina, iż w dacie na która należało sporządzić wycenę projekty znajdowały się jeszcze w domenie wycenianej spółki.
Mówiąc obrazowo Pekao Development Sp. z o.o., po dacie na którą biegły miał sporządzić wycenę, zostało podzielone przez właściciela na dwie nierówne części tj. lwią część jaką było 5 projektów o wartości rynkowej 1680 milionów złotych, która została sprzedana w październiku 2006 r po drastycznie zaniżonej cenie za 240 mln zł i mniejszą część jaka pozostała w Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o., a która posłużyła po jej spieniężeniu do spłaty zadłużenia tej spółki. Biegły dokonując wyceny, wycenił ową mniejszą część całkowicie zapominając o 5 projektach wycenionych przez Pirelli na kwotę 1680 milionów złotych. Tym samym biegły zastosował błędną metodologię, całkowicie pomijając projekty wyprowadzone poza spółkę, pomimo, że posiadał pełny dostęp do informacji znajdujących się w aktach sprawy, łącznie z komunikatem Pirelli i pismami procesowymi dotyczącymi tej transakcji. Należy zaznaczyć, że wycena dokonana przez Pirelli, faktycznego nabywcę 5 projektów i przytoczona w oficjalnym komunikacie (1 680 000 000 złotych (420 milionów Euro x 4 zł za Euro), z punktu widzenia rozstrzygnięć sądowych, czy prokuratorskich powinna stanowić niezbity dowód zaniżenia ceny nabycia 5 projektów, bowiem nabywca zapłacił za nie jedynie 240 milionów złotych (60 milionów Euro x 4 zł za Euro).
Nie uwzględnienie w opinii wartości 5 projektów sprzedanych z portfela Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o (bagatela 1 680 000 000 złotych) co wskazuje na oczywistą wadliwość sporządzonej wyceny.
C) Zgodnie z Porozumieniem Chopin z 1 czerwca 2005 roku i Umową Wspólników z 3 kwietnia 2006 roku, a także stanem faktycznym, zadłużenia i zobowiązania związane z realizacją 5 projektów pozostały w bilansie Pirelli Pekao Real Estate sp. z o.o. i zostały spłacone (!) m. in. z wpływów ze sprzedaż 5 projektów (dowód: Sprawozdanie Zarządu z Działalności Pirelli Pekao Real Esteta Sp. z o.o. za rok 2006, karta KRS wycenianej spółki nr 876). Biegły w żaden sposób nie odniósł się do tego faktu, a jest to przecież niewątpliwie korzyść dla właściciela, kiedy kupił 5 projektów nieobciążonych długiem, a ciężar spłaty zadłużenia pozostawił w Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o. Pozwany przyznał przecież ten fakt w swoim piśmie procesowym. W tym kontekście, dywagacje biegłego o zyskach w latach 2006 i 2007 i ich spadku w kolejnych latach, o spłacie zobowiązań, porównanie bilansów z 2003 i 2009, są po prostu niedorzeczne.(str. 13, opinia biegłego), bo nie powinny stanowić o kondycji finansowej Pekao Development, czy później Pirelli Pekao Real Estate lecz odzwierciedlają realizację planu określonego w Porozumieniu Chopin i Umowie Wspólników.
Dowód: Sprawozdanie Zarządu z Działalności Pirelli Pekao Real Esteta Sp. z o.o. za rok 2006,
Biegły pominął powiązanie sprzedaży pięciu projektów z sytuacją finansową Pirelli Pekao Real Estate;
D) Biegły sądowy w swej opinii twierdzi, iż oparł się w swej ocenie między innymi na następujących dokumentach: Porozumienie Chopin, Umowa Sprzedaży Pekao Development z 15 lutego 2006 r., wycenie Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o., bo tak należy rozumieć wylistowanie tych dokumentów w materiałach źródłowych (od str. 4, opinia biegłego). Jednak treść jak wnioski tych i innych dokumentów, wycen, danych liczbowych i pism procesowych zostały całkowicie pominięte w opinii. Pominięto fakt, iż:
E)
a) Citibank wycenił Pirelli Pekao Real Estate na 475 milionów złotych już po transakcji sprzedaży 5 projektów w październiku 2006 r. Wyceny dokonano w styczniu 2007 r.
b) Powód dokonał analizy wrażliwości ceny Pekao Development metodą wskaźnikową dla różnych współczynników cena/zysk spółek z sektora developerskiego i dla kilku poziomów zysku netto Pekao Development. Najniższa kapitalizacja czyli wartość spółki wyniosła 475 milionów złotych i pokrywa się z wyceną Citibanku. Średnia z wycen metodą porównawczą sięga prawie 3 miliardów złotych.
c) Pirelli wycenił wartość 5 projektów, stanowiących do października 2006 roku integralną część Pirelli Pekao Real Estate po cenie rynkowej za 1 m2 powierzchni mieszkalnej na kwotę 1miliarda 680 milionów złotych.
d) Pekao w ramach Umowy Sprzedaży i Umowy Wspólników oddał na rzecz Pirelli na 25 lat prawa wielkiej wartości stanowiące pochodne instrumenty finansowe, których wartość powód szacuje na kwotę 4 miliardów złotych.
e) Gro zadłużenia związanego z realizacją 5 projektów pozostawiono w spółce Pirelli Pekao Real Estate co spowodowało, że spłacane odsetki tego zadłużenia pomniejszały zyski i strumienie finansowe użyte w wycenie biegłego.
f) Pozwany sam dokonał wyceny spółki deweloperskiej Dom Development udokumentowanej w prospekcie emisyjnym. Przedstawił metodologie i uzasadnił wysoką cenę. Zdumiewa, że do opinii biegły dołączył tylko stronę tytułową tego dokumentu jednak w żaden sposób nie odniósł się do jego treści, a także nie skorzystał z opisanej metodologii.
Biegły nie podjął wysiłku porównania wartości swojej wyceny z innymi dostępnymi wycenami. Gdyby tak zrobił musiałby wskazać na przyczyny różnic, a więc na fakty przytoczone powyżej.
Jak można zignorować i nie odnieść się do wycen światowych specjalistów z dziedziny ekonomi i finansów oraz do wyceny dokonanej przez pozwanego dla spółki o tym samym profilu jak Pekao Development?
F) Wycena Pekao Development Sp. z o.o. została dokonana przez biegłego post-factum, 4 lata po transakcji sprzedaży. W Umowie Sprzedaży określony został szczegółowo przedmiot transakcji (projekty, metraż, lokalizacja), podobnie jak w komunikacie Pirelli opisano parametry 5 projektów (projekty, metraż, lokalizacja). Budzi głębokie zastrzeżenia dlaczego biegły mając wszystkie te dane zastosował metody zdyskontowanych zysków i przepływów oraz metodę porównawczą, a nie wykorzystał narzucającej się w oczywisty sposób metody wyceny majątku (ceny rynkowe są przecież niepodważalne, a inne parametry można znaleźć z łatwością w aktach sprawy) będącego przedmiotem transakcji sprzedaży Pekao Development Sp. z o.o. jak i wyceny majątku 5 projektów będących własnością Pirelli Pekao Real Estate do października 2006 roku, kiedy został odkupione przez większościowego właściciela spółki - przez Pirelli.
W jaki sposób biegły wycenił wartość spółki jeżeli wycena dotyczy podmiotu będącego w istocie wydmuszką nie zawierającą najwartościowszych projektów? Według oficjalnego komunikatu Pirelli (w aktach sprawy) wyprowadzony majątek wyceniono na 1680 milionów złotych (przy kursie 4 złote za Euro).
G) Metodę zdyskontowanych przepływów finansowych (i zdyskontowanego zysku + amortyzacja, notabene obie te metody są bliźniacze) stosuje się przed transakcją. Jeżeli biegły zastosował tą metodę w kilka lat po transakcji to co do zasady można by było to „od biedy” zaakceptować, o ile biegły równocześnie uwzględnił by „przepływy wyprowadzone” do spółki celowej Nowe Ogrody Sp. z o.o. i do innych spółek celowych. Tego rodzaju proces nie został przeprowadzony, a zatem zastosowana metodologia jest wadliwa. Zgodnie ze sztuką prawidłowe posłużenie się w/w metodą powinno zakładać oparcie się na danych finansowych dostępnych na dzień transakcji bowiem takie jest przeznaczenie i zastosowanie owej metody.
Biegły zastosował błędną metodologię do przeprowadzenia wyceny.
H) W kilka lat po transakcji należało wziąć pod uwagę rzeczywiste wpływy netto (po spłacie zobowiązań) ze sprzedanych nieruchomości zarówno w ramach projektów prowadzonych w ramach Pirelli Pekao Real Estate jak i spółki Nowe Ogrody i oczywiście innych spółek celowych.
I) W piśmie procesowym z 13 marca b.r., które znalazło się w dokumentach źródłowych opinii (sic!) wskazywano wprost, że wyceny należy dokonać na podstawie informacji zawartych w Umowie Sprzedaży i komunikatu Pirelli: „rzetelna wycena Pekao Development powinna uwzględniać warunki sprzedaży zawarte w umowie sprzedaży, bowiem strony transakcji zgodnie i z pełną świadomością na nie przystały, określając przy tym niezwykle precyzyjnie przedmiot i zakres umowy i transakcji. Wg. Umowy Sprzedaży z 15 lutego 2006 roku warunkiem dokonania transakcji było podpisanie przez strony tzw. Umowy Wspólników, co też miało miejsce 3 kwietnia 2006 roku. Zobowiązania obu stron zawarte w Umowie Wspólników powinny być zatem oszacowane i uwzględnione w wycenie Pekao Development. W tym kontekście znaczenie mają przede wszystkim prawa oddane na rzecz Pirelli na okres 25 lat do nieruchomości i trudnych kredytów pozwanego banku jak i zobowiązania pozwanego do finansowania na określonych warunkach przyszłych przedsięwzięć deweloperskich.” Budzi zdumienie i daleko idące zastrzeżenia, że całkowicie zignorowano tą kwestię co w oczywisty sposób godzi w rzetelność i przydatność wyceny zaproponowanej przez biegłego.
J) W ekspertyzie Profesora Modzelewskiego (w aktach sprawy), zespół ekspertów, w którego skład wchodzi biegły rewident, stwierdził, iż prawa oddane za darmo na rzecz Pirelli stanowią pochodny instrument finansowy. Biegły niestety nie podjął wyzwania oszacowania wartości instrumentów finansowych zawartych w Umowie Wspólników, a nawet nie wspomniał o koncesjach oddanych Pirelli na 25 lat.
K) Biegły popełnił oczywiste błędy również jeżeli chodzi o przyjęte wartości zysku netto za konkretne lata funkcjonowania spółki, co doprowadziło do zaniżenia wartości wyceny. Z ustaleń biegłego wynika, iż zysk netto wycenianej spółki na rok 2006 wyniósł 49,285 mln zł. Tymczasem z oficjalnych dokumentów znajdujących się w KRS dla tej spółki wynika, iż zysk netto zatwierdzony przez WZA za rok 2006 r. wynosił 67564623, 45 zł. W kolejnych latach powtarza się ten sam błąd, przy czym rozbieżność miedzy zyskiem netto przyjętym przez biegłego za rok 2009 jest szczególnie drastyczna. Z dokumentów zgromadzonych w KRS wynika, iż zysk netto zatwierdzony przez WZA w tym roku wynosi 16 080 923,52 zł. Tymczasem biegły w swojej opinii przyjął niewiadomo dlaczego wartość dziesięć razy niższą od rzeczywistej ( ustalenie biegłego – jeden milion sześćset dziewięćdziesiąt tysięcy).
Dowód: uchwały WZA za lata 2006 i 2008.
L) Do spółki w październiku 2006 roku wpłynęło ok. 240 mln zł (60 mln euro x 4 zł) z tytułu sprzedaży 5 projektów. Cała ta kwota oraz inne przychody spółki zostały wykorzystane do spłaty zadłużenia związanego z 5 projektami oraz na wypłaty sowitej dywidendy w kolejnych latach od 2006 do 2009. Dywidenda wyniosła odpowiednio 64 miliony w roku 2006, 60 mln w 2007. natomiast za 2008 wyniosła 16 mln zł (podczas gdy zysk netto w tym roku według biegłego wyniósł jedynie 1 680 000 zł). Zatem korzyści finansowe uzyskane przez Pirelli od momentu zakupu spółki do dnia obecnego wyniosły m. in. (5 projektów nie obciążonych historycznym długiem wartych w cenach rynkowych) 1 miliard 680 milionów zł oraz 140 mln złotych dywidendy w ciągu trzech lat. Należy również ocenić korzyści uzyskane z innych spółek celowych zarządzanych przez Pirelli Pekao Real Esteta Sp. z o.o., które jeśli nie dokonano by zmiany profilu działalności, byłyby własnością Pekao Development Sp. z o.o., a później Pirelli Pekao Real Esteta Sp. z o.o.
Inne tematy w dziale Gospodarka
