Forum Od-nowa: Szwedzka polityka mieszkaniowa

Pierwsze duże tąpnięcie w polityce mieszkaniowej w Szwecji miało miejsce w 1991 r., kiedy to wydarzenia na świecie (wojna w Zatoce Perskiej, przygotowania do zjednoczenia Niemiec) spowodowały zwyżkę stóp procentowych. Jednocześnie zdecydowano się na przeprowadzenie „reformy podatkowej stulecia”, której efektem było m.in. przesunięcie sektora budowlanego z pozycji wysoce uprzywilejowanej do obciążonej wysokim ciężarem fiskalnym. W rezultacie kapitał błyskawicznie wycofał się z inwestycji budowlanych, a wartość nieruchomości komercyjnych w Sztokholmie spadła o 70%-80% do 1993 r.

Oczywistym jest, że pewne sektory gospodarki mają dla polityki państwa szczególne znaczenie, gdyż wywierają wpływ na całą gospodarkę. W Szwecji należy do nich także budownictwo mieszkaniowe, które ze względu na krótki cykl inwestycyjny pozwala wchłonąć ogromną nadwyżkę siły roboczej w krótkim czasie. Dlatego też działanie państwa w tych sektorze musi mieć charakter długofalowy, a plany nie mogą być oderwane od praktyki gospodarczej, bowiem opierają się na pewnych podstawach polityki państwa. W dyskusji nad nią uczestniczą przedstawiciele robotników, pracodawców oraz eksperci życia gospodarczego, zaś pieniądze na mieszkalnictwo przeznaczone są np. z tzw. funduszu rezerwowego oraz powszechnego funduszu emerytalnego, finansowanego przez pracodawców (wspieranie budownictwa dla seniorów).

Szwedzkie państwo popiera rozwój budownictwa mieszkaniowego jako ważny element likwidacji bezrobocia oraz skuteczny instrument polityki stabilizacji gospodarczej. Pomoc centralna polega na udzielaniu pożyczek na cele mieszkaniowe. Obecnie 90% środków pochodzi z pożyczek rządowych, oprocentowanych na 4%, których zwrot następuje po 30 latach. Z ogólnej liczby 100% mieszkań 4% mieszkań wybudowały samorządy lokalne, 56% spółdzielnie mieszkaniowe, a 40% przypada na budownictwo indywidualne.

Obecnie Szwecja zapewnia każdemu obywatelowi dach nad głową. Co więcej, gwarantuje prawo do określonej przestrzeni życiowej przypadającej na jedną osobę. Państwo oferuje też liczne dodatki mieszkaniowe, na tyle wysokie, że np. emerytom wystarczają na pełne pokrycie czynszu za mieszkanie o umiarkowanym standardzie, a osobom pracującym – znacznej jego części. Należy też odnotować, że w Szwecji funkcjonują specjalne mieszkania dla osób starszych, czyli po 55 roku życia (tzw. senior housing).

Średni wskaźnik ilości mieszkań wynosi 485. Jako państwo pozbawione zniszczeń wojennych, Szwecja wykazuje dostatek mieszkaniowy. Należy jednak powiedzieć, że pomimo dużego nasycenia rynku nowoczesnymi lokalami, poczesne miejsce w polityce mieszkaniowej zajmuje społeczne budownictwo czynszowe (SBC) oraz budownictwo spółdzielcze – w obu tych sektorach z nieograniczonym, a więc powszechnym dostępem do mieszkań.

Inną charakterystyczną cechą szwedzkiej polityki mieszkaniowej jest objęcie pomocą wszystkich sektorów budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od statusu własności. Czynsze w sektorze społecznym i prywatnym nie różnią się wiele. Czynsze ustalane w sektorze społecznym są punktem odniesienia dla ich wysokości w sektorze prywatnym. W Szwecji w latach 1967-1974 wybudowano przy udziale środków publicznych milion mieszkań, co daje średnio 125 tysięcy rocznie. Niezwykły rozmach w „socjalizacji” mieszkalnictwa nie naruszył jednak zakorzenionych tradycji posiadania mieszkań na własność, których udział w całości zasobów jest przeważający.

Praktycznie rzecz biorąc, w Szwecji istnieją aktualnie dwa rodzaje mieszkań: bostadrätt oraz hyresrätt. Oba są spółdzielcze, gdyż znanej z Polski instytucji mieszkań własnościowych w zasadzie nie ma. Pierwsze z nich to mieszkania spółdzielcze z rodzajem wkładu mieszkaniowego, które adresowane są do osób lepiej sytuowanych. Drugie to mieszkania spółdzielcze przeznaczone na wynajem. Co istotne, wynajmującym jest w tym wypadku spółdzielnia. Może ona działać bądź na obszarze kilku gmin, bądź jedynie jednej. Podanie o wynajęcie mieszkania można złożyć bezpośrednio w konkretnej spółdzielni (lub za pośrednictwem strony internetowej, gdzie da się załatwić wszystkie formalności) albo w ogólnokrajowej firmie (Stockholmbostadförmedlingen) zajmującej się rozdzielaniem mieszkań, które zostały zgłoszone przez różne spółdzielnie – mają one obowiązek zgłaszać centrali określony procent ze swoich pustostanów.

Jednak problem systemowy polega na tym, że już dawno popyt na te mieszkania przekroczył podaż: większość spółdzielni ma od ok. 5 lat zamknięte listy kolejkowe, tzn. nie przyjmują nowych osób, więc nie można złożyć tam podania. Lepszym wyjściem dla poszukującego własnego lokum, choć droższym, jest znalezienie takiej prywatnej spółdzielni, która ma jeszcze otwartą kolejkę. Część spółdzielni rozdziela też mieszkania według konkretnych kryteriów, nie tylko finansowych lub kolejności zgłoszenia na dane mieszkanie, ale wówczas trzeba niemal cały czas sprawdzać w internecie, czy zakwalifikowało się na listę. Czekanie w kolejce to zatem jedyny legalny sposób dostania mieszkania z pierwszej reki. Oczywiście, wiele zależy też od lokalizacji lokalu: w gorszych dzielnicach dostanie się go szybciej, np. po roku albo dwóch (zazwyczaj z wysokim czynszem), w lepszych trzeba liczyć się z czasem oczekiwania nawet… kilkunastu lat.

Reasumując, ewenementem szwedzkiej polityki mieszkaniowej jest brak wyodrębnienia w niej grup docelowych – budownictwo przeznaczone jest dla wszystkich osób. Polityka społeczna oparta na zasadzie obywatelstwa zdaje się mieć dużo większe poparcie w porównaniu z polityką społeczną skierowaną wyłącznie do ubogich, ponieważ obywatele uważają, że mają prawo do świadczeń pieniężnych i usług społecznych. Instrumentami używanymi przez państwo są: wsparcie publiczne budownictwa społecznego, kontrola czynszów oraz brak partycypacji lokatorów w kosztach budowy. W Szwecji mamy do czynienia z tzw. modelem unitarnym, gdzie publiczne budownictwo czynszowe konkuruje z prywatnym budownictwem przeznaczonym na wynajem, co prowadzi do bardzo wysokiego udziału mieszkań czynszowych w zasobie ogółem.

Agata Dąmbska dla Forum Od-nowa. Tekst stanowi część opracowania o polityce lokalowej i mieszkaniowej, które realizowane jest przez Projekt: Polska we współpracy z Forum Od-nowa i Fundacją Rozwoju Warszawy.