Perspektywy polskiego rynku nieruchomości

O tym, że ludzie uciekają w Polsce z prowincji do metropolii (tzw. Big5) wiadomo nie od dziś. Jest to proces trwający „od zawsze”, bo już przed wojną tak migrowali. Na wsiach można dziś spotkać domy „za darmo” tzn. dom z działką kosztuje tyle samo, albo mniej, niż sama działka (a proces ten będzie tylko przyspieszać!). A w wielkich miastach za podobną cenę to może być trudno kupić nawet miejsce parkingowe. O patologii rynku nieruchomości napisano mnóstwo książek jak „13 Pięter”, „Nie ma i nie będzie”, „Patopaństwo”. Nawet na blogu poruszałem ten temat kilka razy.

Brak narzędzi separacji klasowej główną różnicą między Polską a Zachodem.

Mieszkając wiele lat zarówno w Polsce jak i za granicą mogę śmiało stwierdzić jedną rzecz: w przeciwieństwie do USA czy Wielkiej Brytanii, Polska nie posiada narzędzi systemowej separacji klasowej i etnicznej. Nie mamy homeowner associations (HOA) których regulamin w najdrobniejszym stopniu regulują korzystanie z własnego domu nawet pod groźbą wywłaszczenia (sic!). Nie ma silnej rejonizacji szkół i drogich grammar schools ( elitarnych płatnych szkół z rekrutacją opartą o wyniki). U nas wszystkie licea przyjmują na podstawie egzaminów i ciągle najlepsze szkoły średnie są właśnie szkołami publicznymi, bezpłatnymi, gdzie zdolne dziecko biednych rodziców ma szanse się dostać. Nie lokalnego finansowania usług publicznych (szkoły, policja etc) z podatku od nieruchomości, gdzie biedne miasta/dzielnice otrzymują fatalne usługi i to napędza spiralę upadku. Nie ma też zinstytucjonalizowanego planowania przestrzennego oraz systemowego zakwaterowania imigrantów. Jednymi słowy nie ma tego wszystkiego co tworzy zachodni aparat dyskretnego apartheidu po liniach klasowo-rasowych, które pozwoliły uprawiać zachodniej wyższej klasie średniej splendid isolation od "wielokulturowych wspólnot/kolorowej hołoty".

W efekcie polska klasa wyższa i średnia nie posiada narzędzi, by separować się od skutków własnej polityki migracyjnej. Liberalne elity nie mogą – jak ich zachodni odpowiednicy – przenieść się do uporządkowanych dzielnic klasy wyższej, pozostawiając problem wielokulturowości za murem HOA.

Łączy się to jeszcze z innym aspektem: w Polsce nie ma zarówno instytucjonalnego rasizmu jak w USA jak i klasizmu jak w UK (jeszcze!) . I mimo zmian ostatnich 30 lat jesteśmy społeczeństwem relatywnie egalitarnym, otwartym i szczerym. W Polsce ciągle awans społeczny jest możliwy i po akcencie nie poznasz statusu społecznego rodziców itd, za to panuje u nas wielka potrzeba wyróżnienia się od sąsiadów.

Obrazowo mówiąc, u wszystkich dominuje dysonans między chłopskimi przodkami w rodzinie a kulturą sarmacką wyniesioną z lektury romantyków w szkole. Co się przekłada na to, że w Polsce w porównaniu do Zachodu jest dużo “werbalnego rasizmu” ale nie ma u nas dyskryminacji ukrytej w przepisach prawa, typu opisane wyżej przywileje dzielnicowe związane z miejscem zamieszkania. Także odsetek przemocy na tym tle jest relatywnie niewiele: ciągle łatwiej było dostać w zęby w latach 90tych za to że się było z innej dzielnicy, niż dziś za to że się jest z innego kontynentu. Nie chcę tu bagatelizować tej kwestii, ale ludzie z visible minorities mówią, że jeśli spotykają się z niechęcią w Polsce, to jest ona wyrażana wprost, bez fałszywego udawania że jest się tolerancyjnym, jak to miewa miejsce na Zachodzie.

I pewnie każdy powie: to dobrze świadczy o Polsce - to prawda. Ale z drugiej strony nasz sarmacki woluntaryzm spowodował totalny brak jakiejkolwiek polityki migracyjnej. Tzn. wpuszczamy jak leci potem zobaczymy kto to jest - i nie chodzi o granicę polsko-białoruską, ale o to ilu imigrantów z krańców Azji co roku sprowadzają do Polski polscy przedsiębiorcy. A do tego nasze “państwo minimum” nie prowadzi programów integracyjnych czy nie wymusza nauki (trudnego!!!) języka. Więc za chwilę problem migracji i ich skutków wybuchnie nam w twarz i to gorzej niż na Zachodzie.

Tyle że u nas liberalne salony są dużo bardziej bezpośrednio narażone na skutki swojej krótkowzrocznej polityki migracyjnej. Zaś na Zachodzie imigranci trafiają do dzielnic biedoty/imigranckich, a liberalna wyższa klasa średnia żyje w swoich idyllicznych osiedlach napawając się swoją nienachalną i bezobjawową tolerancją.

Urbanistyczny chaos i warcholstwo

Skąd to wynika? W Polsce z powodu dziedzictwa PRL i braku instytucjonalnego planowania panuje woluntaryzm urbanistyczny. Osiedla willowe sąsiadują z fermami drobiu, a w samym centrum można wciąż znaleźć hotele robotnicze. Duże domy w dzielnicach willowych bywają przerabiane na mikrokawalerki, a żaden sąsiad nie ma narzędzi prawnych, by temu przeciwdziałać.

Zabudowa przestrzeni miejskiej jest chaotyczna: przykładem są krakowskie apartamentowce, w których można podziękować sąsiadowi z balkonu bez wychodzenia z domu. To materiał na tworzące się slumsy, sprzedawane dekadę temu jako luksus. W przeciwieństwie do Zachodu, gdzie urbanistyka i lokalna polityka mają narzędzia „miękkiego apartheidu”, Polska stawia na swobodę jednostki, często kosztem interesu klasowego własnych elit.

Jeśli do tego do chaosu urbanistycznego dodamy wolną amerykanka w kwestii przyjmowania w stachanowskim tempie imigrantów, to może się okazać, że znane z Zachodu wypychanie migrantów ze świata liberalnej elity do “biednych niewykształconych z małych miejscowości” u nas nie zadziała. Wszak można sobie kupić duży dom w dzielnicy willowej (pozdrawiam “batalion” Ukraina Wilanów) i przerobić go na mikrokawalerki dla półlegalnych imigrantów z Azji czy Afryki i w żaden sąsiad nie może nam tego zabronić. Żadne Żoliborze, Saskie Kępy i Konstanciny nie są bezpieczne, liczy się zwrot z metra który da się wycisnąć, a duże wille mają porównywalne koszty za metr co mieszkania z wielkiej płyty. I jedne i drugie są rozsiane gdzie popadnie bo tak budował PRL po wojnie (w ramach odbudowy zniszczeń po taniości i egalitaryzacji kraju) oraz 3RP po 1989 (w ramach wyciskania złota z betonu) .

U nas wszystko przemieszane jest tak bardzo i tak szybko się zmienia, że nie ma wyraźnych granic między złymi a dobrymi dzielnicami. W miastach jak Kraków czy Poznań przychodzi dziś z Warszawy moda na mieszkanie w kamienicy, podczas gdy 20 lat temu mieszkanie w kamienicy było synonimem pochodzenia z patologicznej rodziny. Wszystko jest płynne i nawet „blockbusting”, czyli subsydiowane przez mafie deweloperskie osiedlanie problematycznych imigrantów w osiedlach klasy średniej, by ją przepłoszyć na nowe inwestycje (znane w USA już 100 lat temu!) nie jest potrzebne, bo my sami się przepłaszamy przez “mieszkania kolekcjonerskie” (stojące puste dekadami), wynajem krótkoterminowy (kto nigdy nie zazdrościł pijanym Anglikom na krakowskim rynku beztroski niech pierwszy rzuci kamieniem) czy mikrokawalerkami.

Migracja i import ryzyka, prywatyzacja zysków, uspołecznienie strat

Imigranci w Polsce, tak jak wszędzie, to głównie młodzi mężczyźni, a oni statystycznie zawsze bardziej rozrabiają. My sami też to 1989 jeździliśmy do Niemiec na jumę, a po 2004 masowo wyjechaliśmy do Anglii by po 20 latach wypłoszyć Brytyjczyków z Unii.

A Polska w odróżnieniu od Zachodu nie posiada instytucjonalnego rasizmu i narzędzi amortyzujących szybkie zmiany demograficzne, więc u nas będzie prowadzić to do napięć dużo szybciej, zwłaszcza w erze mediów społecznościowych. Więc visible minorities będą potęgować percepcję zagrożenia, nawet jeśli nie znajduje to potwierdzenia w statystykach, bo mają inny kolor skóry i je po prostu widać. Nie myślmy o rasizmie, ale o tym jak będzie można łatwo straszyć filmikami z przystanków. Bo w erze internetowej postpolityki to percepcja jest większym problemem niż realne zagrożenie.

Konflikt interesów i scenariusze przyszłości

Przy braku mechanizmów segregacji, imigranci mieszkają tam, gdzie pozwala rynek. Elity nie mogą odseparować się od rzeczywistości, którą współtworzą jako pracodawcy i wynajmujący. Efekt? Deklasacja dzielnic willowych, wzrost niepewności inwestycyjnej i chaosu urbanistycznego. Może się okazać, że nasza nowa klasa wyższa/biznesu co “przycwaniakowała” i kupiła dużo fajnych mieszkań na wynajem w Big5 sabotuje sama siebie, bo jednocześnie jest motorem ściągania dużej liczby egzotycznych imigrantów do pracy - zarówno jak pracodawcy jak i klienci - a gastarbaiterzy z racji profilu demograficznego, specyfiki pracy, oraz miejsca na krzywej transformacji kultur są naturalnym elementem kryminogennym.

Polski model inwestowania w nieruchomości przypomina XIX-wieczny model akumulacji chłopskich morgów. Aspirująca klasa średnia nie sprzedaje mieszkań, tylko je kolekcjonuje, niezależnie od opłacalności. Gen pazerności chłopskiej wygrał z sarmackim rozmachem.

W tej strukturze deweloper sprzedaje i znika, inwestor zostaje z problemem. Spadek wartości mieszkania nie boli dewelopera, ale uderza w portfel wynajmującego. Stąd rośnie presja na państwo, by interweniować – od programów kredytowych po zamrożenie strat rynkowych. Możliwy scenariusz? Próby manipulowania rynkiem, by opóźnić nieuniknione urealnienie wartości. Jak PiSowskim BK2 i platformerski kredyt 0.

Zgaduję że nawet nasi skądinąd cwani politycy nigdy nie spieniężą tych nieruchomości, a już na pewno nie “na górce”. Co najwyżej widzimy jakąś dywersyfikacja nadwyżek w Hiszpanii, z powodu strachu przed wojną. Ale to nie będzie nic tak poważnego jak krajowy boom inwestycyjny, bo za granicą nie da “dogadać się” po polsku i dzięki znajomościom z podwórka z lat '80 załatwić rzeczy, które są formalnie na granicy legalności.