Mieszkanie: kupować czy nie? cz.6

Na zakończenie odpowiedź na 2 ostatnie pytania. Jeśli kupować mieszkanie mimo obecnej recesji (a w zasadzie: właśnie z uwagi na nią i spadające ceny nieruchomości), to:

2. jaki metraż?

3. w jakim standardzie?

 

ad. 2 Kwestia metrażu jest stosunkowo łatwa do rozstrzygnięcia. Pomijając czysto ekonomiczny aspekt - czyli to, na co nas aktualnie stać - trzeba pamiętać o podstawowym założeniu. Mieszkania nie kupujemy na wieczność. Nawet jeśli finansujemy jego zakup z kredytu wziętego na 30 lat, to istnieje spora szansa, że mieszkanie zmienimy w ciągu naszego życia. I to niejeden raz! Może powiększyć się nam rodzina, zmniejszyć (dzieci się wyprowadzą!), możemy odziedziczyć mieszkanie po dziadkach/rodzicach etc. Dlatego kupując obecne mieszkanie warto myśleć nie tylko o tym, by odpowiadało ono naszym potrzebom, ale także - by było łatwe do sprzedania/wynajęcia w przyszłości.

A jakie mieszkanie sprzeda się lub będzie się łatwo wynajmowało w przyszłości? Ano takie, które będzie odpowiadać kupującym/najmującym za 10-15 lat. Przyjąłem ostrożne założenie, że nie jesteśmy aż tak zmienni w nastrojach, że po upływie 5 lat od kupna chcemy się naszego lokum pozbyć. Ale 10 lat to realistyczny termin.

Obecnie najpopularniejszym metrażem dla mieszkań kupowanych w dużych miastach jest 40-kilka metrów i 2 pokoje, w tym na ogół salon z aneksem kuchennym. To są niestety klitki, gdy porównamy te mieszkania ze średnią europejską:

http://wyborcza.biz/finanse/1,108340,13327520,Polskie_mieszkania_jednymi_z_najmniejszych_w_Europie.html

W całym kraju przypada przeciętnie ca. 25 metrów kwadratowych mieszkania na osobę, tyle że tą średnią zawyża głównie wieś, gdzie tradycyjnie domy są duże, a okolica się wyludnia. W Krakowie wcale nie należy do rzadkości sytuacja, gdy w mieszkaniu 40-metrowym mieszka 4 i więcej osób!

Jednak ta sytuacja z czasem zacznie się zmieniać i to na lepsze. Wraz ze wzrostem zamożności, Polacy będą chcieli mieszkać wygodniej i będzie ich na to stać. Co więcej, widać wyraźnie że tradycyjny model rodziny wielopokoleniowej odszedł do lamusa - coraz częściej widzimy pary bezdzietne i singli.

Dlatego zdecydowanie odradzałbym zakup mieszkania poniżej 40 metrów w dużym mieście, czyli tzw. kawalerki. Wprawdzie teraz tradycyjne kawalerki są nadal cenione, znajdują się nawet chętni na 12-metrowe klitki (Wrocław: http://wroclaw.gazeta.pl/wroclaw/1,35751,11367852,Lokum_na_start__czy_12_m_kw__wystarczy_studentowi_.html), ale te czasy powoli się kończą.

Jeszcze teraz 60-metrowe mieszkania uważane są za "duże", a apartamentami sprzedający potrafią nazwać mieszkania 70-metrowe. Tymczasem na Zachodzie metraż 60-70 to w najlepszym wypadku mieszkania średnie. Duże mieszkania (apartamenty) to są powyżej 100 metrów.

Czyli za 10 lat można oczekiwać, że mieszkania najbardziej chodliwe będą w przedziale 50-60 metrów, czyli 10-20 metrów więcej niż obecnie.

Podsumowując: sensowny metraż "przyszłościowego" mieszkania to min. 50, a najlepiej 60 metrów.

 

ad. 3 Podobnie wygląda kwestia standardu. To trochę tak jak z samochodami. To, co niegdyś uznawaliśmy za luksus, staje się standardem: dziś nikt nie wyobraża sobie nowego auta bez klimatyzacji a co dopiero wspomagania kierownicy. Dlatego zdumienie mnie ogarnia, jak widzę ludzi kupujących nowe mieszkanie za kilkaset tysięcy złotych i żałujących 20-30 tys. na miejsce postojowe. To są dziadowskie oszczędności: nie dość, że sami kupujący fundują sobie problemy w postaci codziennego szukania miejsca do parkowania po pracy, to jeszcze z nawiązką im sie ta oszczędność "zwróci". Jak za 10-15 lat będą chcieli sprzedać swoje obecne mieszkanie i przenieść się do nowego - to będą musieli sporo obniżyć cenę. To samo dotyczyć będzie mieszkań bez piwnic/komórek lokatorskich, choć takie sytuacje należą raczej do rzadkości.

Kolejna sprawa to tzw. kompaktowe mieszkania, które obecnie bardzo dobrze się sprzedają. To mieszkania o pow. 45-55 metrów w których poupychano jak najwięcej pokoi, często bardzo małych. Dla kupujących obecnie taki układ wygląda na zdrowy kompromis - przy 50 metrach można mieć nawet 3 pokoje (oczywiście zakładając, że mamy salon z aneksem kuchennym). Ale z czasem takie mieszkania zrobią się dla ich właścicieli zbyt ciasne, zaś na rynku wtórnym może być zbyt wiele takich ofert: http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,13180422,_ROZMOWA_Z_PREZESEM__Nikt_nie_wie__jaki_bedzie_rynek.html

Dlatego jeśli decydujemy się na takie lokum, warto sprawdzić jak przebiegają ściany nośne i czy możliwe będzie zmienienie układu takiego mieszkania (czyli zmiany 3 pokojowego w sensowne 2-pokojowe).

Wreszcie ostatnia kwestia to jakość wykonania. Kupując obecnie mieszkanie naprawdę warto się zastanowić, jak będzie wyglądał nasz blok za 10-15 lat. Obecnie jeszcze mieszkam w starym bloku z lat 60-tych: mimo kosztownych remontów wygląda on nadal fatalnie, co - mimo świetnej lokalizacji - powoduje, że cena mojego mieszkania na rynku wtórnym nie jest zbyt korzystna (swoje robi brak miejsca parkingowego, rzecz jasna).

Dlatego warto naprawdę przeglądnąć, z jakich materiałów budowany był nasz blok: deweloperzy udostępniają takie informacje. Sensowne byłoby kupienie mieszkania nie na początkowym etapie inwestycji, tylko w zaawansowanej fazie robót. Wynająć eksperta od budowlanki, który wejdzie z nami na budowę, oceni jakość materiałów i wykonania.

Przede wszystkim szczerze odradzałbym kupno mieszkania w blokach "wypasionych" i "nowoczesnych", w których pełno szkła i stali. Obecnie wyglądają one naprawdę ładnie, ale jak te materiały będą się starzeć? Jak będą one wyglądać po 10-15 latach? Poczciwy blok z normalnej cegły może nie wygląć efektownie, ale pewnie będzie solidniejszy. A remonty sypiącego się bloku to straszne koszty, których warto uniknąć.

Odradzałbym też mieszkanie w tzw. osiedlach grodzonych. Większość takich osiedli daje tylko złudzenie większego bezpieczeństwa, a dodatkowo generuje koszty w postaci ochrony i monitoringu. Ale co najważniejsze: na ogół ogrodzony teren jest tak niewielki, że łatwo dostać klaustrofobii. Dodatkowo utrudnia to życie, bo dojście do najbliższego sklepu lub do przystanku komunikacji miejskiej znacznie się wydłuża.

Moim zdaniem za te 10-15 lat większość tych płotów i tak zostanie zdemontowanych, bo moda na grodzenie minie.

Podsumowując: mieszkanie koniecznie z miejscem postojowym, komórką lokatorską, w bloku o solidnej konstrukcji i wykonaniu, najlepiej w nieogrodzonym osiedlu.