Mieszkanie: kupować czy nie? cz.5

Ok, zbliżamy się (powoli) do końca.

Dziękuję za komentarz dotyczący emigracji z Polski. Dzisiaj postaram się do niego ustosunkować.

A więc: istnieje przekonanie, że eksodus (nawet nie emigracja - eksodus) Polaków ostatecznie dobije polską gospodarkę i rynek nieruchomości. Kto żyw, ucieka więc z kraju, sprzedając wcześniej swoje M za bezcen. Uciekają szczególnie ludzie młodzi, którzy już tu nigdy nie wrócą.

Tyle mit. Prawda jest taka, że po 2004 roku wyjechało z Polski ca. 2,3 mln osób, z czego ponad 50% wróciło już do kraju. Co więcej, spośród tych co wrócili - większość stanowią właśnie młodzi. Mało tego: wielu kupiło za zarobione na emigracji pieniądze własne mieszkania, bo często to właśnie zebranie środków na kupno nieruchomości było celem ich wyjazdu. Wreszcie: ci, co wyjechali i pozostają poza Polską na ogół zachowują swoje mieszkania. Z różnych powodów, ale najważniejszy jest chyba psychologiczny - sprzedaż swojego mieszkania oznacza definitywne zerwanie ze swoim krajem, zaś jego pozostawienie stwarza iluzję że w każdej chwili można wrócić. Mam w rodzinię taki przypadek - 20 lat mieszkają poza Polską, ale nadal trzymają własne mieszkanie, które utrzymują (nie wynajmują) i wykorzystują jako pokój hotelowy podczas krótkich wizyt w Polsce (2-3 razy do roku, łącznie mniej niż 2 tygodnie).

 

Przejdźmy jednak do poważniejszych rzeczy, czyli odpowiedzi na pytania postawione we wcześniejszym poście:

1. gdzie kupić mieszkanie?

2. jaki metraż?

3. w jakim standardzie?

 

ad. 1. Lokalizacja.

Swego czasu trafiłem na ciekawe i zwięzłe opracowanie B. Jałowieckiego pt. Uwarunkowania i szanse rozwoju polskich metropolii http://www.funduszestrukturalne.gov.pl/informator/nsro/ekspertyzy/uwarunkowania_metropolii.pdf

Praca, choć powstała bodaj 8 lat temu, naprawdę nieźle zniosła próbę czasu. Autor opisuje szansę rozwoju największych polskich miast, dochodząc do wniosku że realne szanse rozwoju mają jedynie: Warszawa, Poznań, Wrocław, Kraków i Trójmiasto. Łódź pozostaje daleko w tyle znak zapytania postawiono przy konurbacji katowickiej.

Generalnie patrząc się obecnie na bieguny wzrostu gospodarczego w Polsce, to pokrywają się one z rankingiem Jałowieckiego. Prowincja i regionalne ośrodki się wyludniają - ludzie ciągną do wielkich miast, w tym przede wszystkim do wymienionej piątki-szóstki (Katowice?).

Jeśli więc kupować nieruchomości, to ma to sens tylko tam. Z tej szóstki to w Katowicach ceny nieruchomości są stosunkowo najmniejsze, przy relatywnie wysokim poziomie płac. A że płace te windują górnicy? I co z tego? Przecież i górnicy mieszkania kupują:

http://wyborcza.biz/finanse/1,108340,13209671,Lepiej_mieszkac_w_Katowicach__Wysokie_pensje_i_tanie.html

Nie będę jednak udawał, że znam się na katowickim rynku nieruchomości. Podaję tą lokalizację jedynie jako ciekawostkę. Meritum sprawy to skoncentrowanie swojej uwagi na owej szóstce miast.

Ale kupienie mieszkania w Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście czy Katowicach to jeszcze nie gotowa recepta na sukces. Pytanie, gdzie to mieszkanie/nieruchomość kupić.

Tutaj mała anegdotka. Mój przyjaciel, gdy doszło do boomu na rynku nieruchomości (lata 2005-2007) zaczął powoli rozważać sprzedaż swojego mieszkania na os. Europejskim w Krakowie. Cena metra 2 wzrosła bowiem z 4,5 tys. (tyle zapłacił) do 6,5 tys., a mieszkanie było stosunkowo ciasne i do tego źle zaprojektowane (2 pokoje na blisko 50 metrach, duża łazienka i przedpokój, mała sypialnia, salon z aneksem kuchennym). Dzielnica okazała się słabo skomunikowana z resztą miasta (nie było jeszcze tramwaju), zaś znalezienie wolnego miejsca do parkowania graniczyło z cudem (przyjaciel poskąpił $ na własne miejsce parkingowe). Nawet kupił już kawałek ziemi - dość okazyjnie - pod Krakowem. Ale na szczęście wycofał się w porę z tego pomysłu. Okazało się bowiem, że dzieci podrosły - trzeba było je wozić do elitarnego przedszkola, potem szkoły - z kolei on z żoną przyzwyczajeni byli do życia kulturalnego Krakowa. Przeniesienie się na wieś - choćby nawet o 25 km od Krakowa - okazałoby się w ich wypadku koszmarem.

Obecnie tysiące osób, które podczas hossy lat 2005-2007 sprzedało swoje mieszkania w mieście i wybudowało się pod miastem, obudziło się właśnie z ręką w nocniku. Mają już dość mieszkania na wsi, tracenia mnóstwa czasu i peniędzy na dojazdy do pracy w mieście. A ich domów nich nie chce teraz kupić.

Tak, po fali euforii na rynku nieruchomości w Polsce przyszła recesja, a wraz z nią otrzeźwienie. Liczy się więc jedynie dobra lokalizacja. Moda się zmienia: tak jak kiedyś Europejczycy z Zachodu przeżyliśmy już powrót na sielską wieś, a teraz powoli wracamy do miast. Bo niestety: nie mamy amerykańskiej infrastruktury, by szybko ze wsi do miasta dotrzeć, a to w miastach jest praca, są podstawowe usługi i towary których potrzebujemy, no i tam jakość życia jest mimo wszystko (ach, te czyste krakowskie powietrze!) najlepsza. Czy możesz wyskoczyć na piwo do ulubionej knajpy przy Plantach spod Mogilan? A może na zapiekankę do okrąglaka w na placu Nowym na Kazimierzu z Kokotowa? Możesz, tylko ta wyprawa nie ma sensu, a powrót taksówką zruinuje każdego.

Niestety, to stopniowe otrzeźwienie będzie dla niektórych bolesne. Posłużę się przykładem z rodzimego miasta. W czasach boomu budowlanego na obrzeżach Krakowa powstawały nowe osiedla, gdzie za stan dewelopersji żądano 4, a nawet 5 tys. zł za metr kwadratowy. Kliny, a nawet okolie Opatkowic z północy, a z południa Węgrzce, Witkowice czy Zielonki. Owszem, to nawet urokliwe miejsca. Tyle że dojazd z nich do centrum to prawdziwy koszmar. Spróbujcie pojechać na Rondo Mogilskie z Węgrzc przez Warszawską, a potem 29 Listopada w okolicach 8 nad ranem. 60 minut w korkach gwarantowane, jeśli nie 1,5 godziny. Za parę lat, gdy ci ludzie poprawią swoją sytuacje finansową będą chcieli się przenieść w lepsze miejsce - tylko kto kupi ich stare mieszkania?

To banał, ale teraz jeszcze bardziej liczy się lokalizacja blisko centrum, z dobrym dostępem do sieci transportu publicznego, szkół, przedszkoli, przychodni, ale także infrastruktury sportowej (baseny, korty tenisowe etc.) i terenów zielonych. W Krakowie - pomijając ścisłe centrum i tradycyjne "elitarne" dzielnice (Salwator, Wola Justowska) - są to np. Grzegórzki, Olsza, Podgórze, Dębniki czy Bronowice. W każdej z tych dzielnic można znaleźć spokojnie mieszkania w cenie ca. 6 tys. za m2. Drogo? Nie, moim zdaniem to już jest rozsądna cena. Te mieszkania zawsze znajdą nowego właściciela, a ich cena nadal będzie rosła. Na pewno nie tak, jak w okresie boomu - ale jednak.

Tyle w kwestii lokalizacji. W sprawie metrażu i standardu - napiszę wkrótce.