Mieszkanie: kupować czy nie? cz.4

Czas na podsumowanie. Przedstawiłem już argumenty, pokazujące że wzrost cen nieruchomości w Polsce nie był rzeczą nadzwyczajną. Nie ma mowy o bańce spekulacyjnej, która pęknie z hukiem. Szybki wzrost cen był wynikiem działania kilku skumulowanych czynników:

- niedoboru mieszkań w dużych miastach, będących spuścizną PRL;

- spóźnioną migracją ze wsi do miast w latach 90tych - również za nią winić można sytem centralnego planowania;

- wejściem w dorosłość pokolenia wyżu demograficznego + nagłym popytem na studia wyższe (absolwenci aspirujący do klasy średniej).

To, że do bańki spekulacyjnej nie doszło, nie znaczy jednak że ceny wzrosły wszędzie w zdrowy, normalny (wolnorynkowy) sposób. Jak słusznie zauważają niektórzy eksperci (http://www.e-wyceniarka.pl/raporty-i-analizy/view_data.php?view_name=cms.view&o=2801) nasz rynek nieruchomości jest niedojrzały, brakuje nam punktu odniesienia, pozwalającego na rzetelną ocenę czy cena za daną lokalizację jest wysoka, czy też niska.

Dlatego należy się właśnie cieszyć z obecnego zastoju na rynku. Tak, obecna sytuacja ma zbawienny, uzdrawiający charakter. Pozwala nieco trzeźwiej ocenić wielkość popytu i podaży, określić realną wartość nieruchomości.

Przez to, że wcześniej w Polsce dramatycznie brakowało nam mieszkań, wystarczyło ogłosić plan budowy by sprzedać symboliczną "dziurę w ziemi". Apogeum boomu budowlanego to faktycznie złote czasy dla deweloperów: niezależnie od lokalizacji i standardu mieszkania, ich produkty schodziły jak ciepłe bułeczki.

To se ne vrati. I całe szczęście.

Ale to nie oznacza, że nie warto kupować mieszkania. Moim zdaniem warto. Ale:

1. gdzie kupić takie mieszkanie?

2. jaki metraż?

3. w jakim standardzie?

To są już kluczowe pytania. Nie można naiwnie zakładać, że ceny wszystkich nieruchomości się odbiją od obecnego dna. Nie ma na to szans. Jedne wzrosną - i to bardzo, inne pozostają na podobnym poziomie, ewentualnie skorygowane o inflację. Wreszcie będą też te, których cena nadal - mimo lepszej koniunktury gospodarczej - będzie spadała.

Po okresie euforii nadszedł teraz okres bolesnego otrzeźwienia. Nagle masa kupujących zreflektowała się, że ich mieszkania w peryferyjnych dzielnicach są fatalnie skomunikowane z centrum. Że bloki z wielkiej płyty to nieciekawe sąsiedztwo, ciągłe remonty i przez to stosunkowo wysokie opłaty. Właściciele apartamentów w grodzonych osiedlach zaczynają pomstować na własne skąpstwo z przeszłości i brak swojego miejsca parkingowego. Z kolei "szczęściarze", który przenieśli się do wymarzonego domku na wsi boleśnie przekonali się, że dzieci dorastają, przez co brakuje czasu i pieniędzy na dowożenie ich na pływalnię, kurs angielskiego, karate i taniec nowoczesny.

Słowem: ludzie odkryli, że mieszkanie kupione na 30 lat (typowy okres kredytowania) nie musi być mieszkaniem na całe życie. Ba, w wielu przypadkach (rozwód, zmiana pracy, przeprowadzka do innego miasta etc.) być nim nie może. Preferencje się zmieniają, a wraz z nimi - oferta na rynku. Banki też zobaczą, że choć odsetek klientów którym już sprzedano kredyt hipoteczny nie rośnie, to otwierają się inne możliwości. Na przykład dla tych, którzy już częściowo spłacili swoje M, ale chcą go zmienić na większe. Albo w innej dzielnicy lub mieście.

To są niby banały, ale moim zdaniem banały potrzebne. W następnym poście jednak postaram się konkretniej odpowiedzieć na 3 postawione tutaj pytania.