Podsumowując poprzedni post: przez cały okres PRLu w Polsce mieliśmy niedobór mieszkań, który nie został wyrównany przez 20 lat naszej transformacji gospodarczej. Nadal jesteśmy na ostatnim miejscu w UE, jeśli chodzi o wskaźnik "liczba mieszkań na 1000 osób". Takie są fakty statystyczne.
Dzisiaj rozprawię się z mitem bańki mieszkaniowej, który jest bezrefleksyjnie powielany na setkach forów dyskusyjnych w internecie:
"W latach 2001-2010 mieliśmy "bańkę mieszkaniową" - ceny mieszkań zostały sztucznie zawyżone, również przez rządowy program "rodzina na swoim", przez złośliwców zwany "deweloper na swoim" ".
Jak już wykazałem, w podanym okresie w Polsce oddano do użytku 1,5 mln mieszkań, przy realnym wzroście cen nowych mieszkań (uwzględniającym wskaźnik inflacji) o 76% i wzroście wskaźnika liczba mieszkań na 1000 osób z 308 do 351.
Warto więc przyjrzeć się "klasycznej" bańce mieszkaniowej i porównać tą sytuację z polskim rynkiem. W Hiszpanii w latach 1994-2006 ceny nowych mieszkań wzrosły z ca. 900 € do ca. 2800 €. - czyli ponad trzykrotnie. Jeśli zaś weźmiemy pod uwagę również rynek wtórny, to ceny w latach 1997—2006 wzrosły o 150% w ujęciu nominalnym, zaś o 100% w ujęciu realnym (http://en.wikipedia.org/wiki/Spanish_property_bubble). Dodajmy, że ceny te rosły mimo niesłychanej liczby nowych mieszkań oferowanych na rynku - o ile w Polsce w latach 2001-2010 oddano 1,5 nowych mieszkań, o tyle w Hiszpanii tę samą liczbę oddano zaledwie w ciągu 2 lat (w latach 2005-2006, czyli w apogeum bańki spekulacyjnej http://www.fundacioncajamar.com/mediterraneo/revista/me1413.pdf). O rozmachu inwestycyjnym w budownictwie mieszkaniowym świadczy fakt, że okresie bańki hiszpańskiej powstało więcej mieszkań, niż w analogicznym okresie w 3 największych krajach UE - Niemczech, Francji i Wielkiej Brytanii.
Pamiętać jednak należy, że w Hiszpanii:
- banki oferowały kredyty hipoteczne na 40, a nawet 50 lat, co znacznie zwiększało zdolność kredytową kupujących;
- państwo wspiera budownictwo mieszkaniowe poprzez ugli podatkowe - 15% spłacanych rat można odjąć od dochodu podlegającego opodatkowaniu;
- najemcy są chronieni przez długoletnie umowy najmu, eksmisja jest bardzo utrudniona - stąd niechęć wielu właścicieli do wynajmowania swoich domów/mieszkań;
- Hiszpania jest bardzo atrakcyjnym krajem pod względem turystycznym - nieruchomości są też kupowane przez bogatych Niemców, Duńczyków, Szwedów etc.
W rezultacie wskaźnik liczby mieszkań na 1000 osób jest tam najwyższy w UE i wynosił 540 w 2010. Średnia cena nowych mieszkań spadła z 2800 € do ca. 2300 € w latach 2006-2012 (21,7%), ale to dopiero początek dramatycznych spadków cen: tylko w rejonie Alicante, Valencii , Murcii oraz Malagi na kupca czeka ponad 150 tys. nowych domów (http://www.escapetospain.co.uk/newsarticle.aspx?NewsID=34).W całej Hiszpanii pod koniec 2010 roku było blisko 700 tys. niesprzedanych mieszkań i domów (http://wyborcza.biz/biznes/1,101562,9895466,Nieruchomosci_w_Hiszpanii__687_tys__niesprzedanych.html).
W Polsce banki udzielały kredytów na max 35 lat, przy wymaganym wkładzie własnym 20%. Do tego rynek wynajmu w miastach, mimo silnej orchony najemców, jest dość dobrze rozwinięty. Kupno mieszkań w celach inwestycyjnych przez cudzoziemców faktycznie miało miejsce - szczególnie przed 2004 rokiem - ale nie było to zjawisko na tyle znaczące, by wpłynąć na istotnie na poziom cen. Wreszcie za gros przyrostu średniej ceny mieszkań w Polsce odpowiada województwo mazowieckie, a w zasadzie Warszawa. W ostatnim roku boomu mieszkaniowego w Polsce (2010) w mazowieckim zrealizowano 27% wszystkich transakcji obrotu nieruchomościami przy średniej cenie 6400 zł za m2 (Warszawa - 7764 za m2).
O szczególnej roli Warszawy na rynku nieruchomości później, w tym miejscu jedynie chcę stwierdzić że Polska jest w diametralnie odmiennej (na szczęście) sytuacji niż Hiszpania. O bańce mieszkaniowej nie może być mowy, choć dalsze spadki cen w perspektywie następnego (2013) roku są wielce prawdopodobne. Nie można jednak porównywać 687 tys. niesprzedanych mieszkań w Hiszpanii z ca. 50 tys. w Polsce (w 6 największych aglomeracjach - http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,127301,10813905,Przecena_mieszkan_2012__Analitycy__spadek_nawet_o.html).
BTW: osławieni deweloperzy, którzy mieli najbardziej pompować domniemaną bańkę nieruchomościową, oddali w latach 2001-2010 zaledwie 500 tys. mieszkań, a więc 1/3 całkowitej liczby nowych mieszkań i domów w Polsce. Zdecydowaną większość wybudowali więc inwestorzy indywidualni.
Założyłem bloga, bo denerwuje mnie poziom dyskusji na tematy ekonomiczne, która toczy się w polskim internecie. Szczególnie teraz, gdy wchodzimy w okres spowolnienia, a może nawet (odpukać!) recesji. Idea bloga jest prosta - przedstawienie diagnoz/opisu polskiej gospodarki w sposób przystępny, właśnie "na chłopski rozum". Na ile to się uda, zależy nie tylko ode mnie, ale i od użytkowników:)
Nowości od blogera
Inne tematy w dziale Gospodarka
