Mieszkanie: kupować czy nie? cz.2

Na początek garść faktów:

1. Jakie były warunki mieszkaniowe w PRL - wiemy wszyscy, choćby z serialu Alternatywy 4 czy komedii "Nie ma róży bez ognia". W Polsce ludowej nie działały mechanizmy rynkowe, tylko centralni planiści. Ponieważ środków na inwestycje publiczne było zawsze za mało - budowano kolejne huty i zakłady produkcyjne kosztem mieszkań dla robotników. 

2. W rezultacie fenomenem lat powojennych w Polsce była industrializacja bez urbanizacji - znaczna część ludności - która w Europie Zachodniej już w XIX wieku zaczęła się osiedlać w miastach  - u nas jeszcze pozostała na wsi, mimo podejmowania pracy w przemyśle (tzw. "chłoporobotnicy"). W 1988 roku 38,8% Polaków mieszkało na wsi (!).

3. W latach 90tych zaczął się więc - ze znacznym opóźnieniem - proces migracji ze wsi do miast, a także z miast małych i średnich dotkniętych przez transformację do miast dużych, w których były dostępne miejsca pracy. W rezultacie pomiędzy 1988 a 2002 w miastach liczba osób w wieku produkcyjnym wzrosła o ca. 1,36 mln, zaś na wsi spadła o 0,45 mln (http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/raport_z_wynikow_nsp_ludnosci_i_mieszkan_2002.pdf).

3. Na początku polskiej transformacji budownictwo mieszkaniowe było w powijakach, z uwagi na:

a. słabość sektora finansowego - dostęp do kredytu był utrudniony zarówno dla przedsiębiorców z branży budowlanej, jak i kupujących

b. niejasna struktura własności gruntów w ośrodkach miejskich

c. skomplikowane i długotrwałe procedury administracyjne

W rezultacie między 1991 a 2001oddano do użytku zaledwie 1 mln mieszkań. Co więcej - "krwiożerczy deweloperzy" - których obwinia się za rosnące ceny mieszkań - oddali w tym czasie ca. 86 tys. mieszkań, a więc mniej niż 10%. Większość wybudowanych domów i mieszkań to inicjatywa indiwidualna, a na początku transformacji - działalność spółdzielni mieszkaniowych (http://www.stat.gov.pl/gus/5840_3031_PLK_HTML.htm).

4. W latach 2002-2010 liczba ludności w wieku produkcyjnym wzrosła o kolejny milion (http://www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/lu_nps2011_wyniki_nsp2011_22032012.pdf). Dodatkowo, w latach 2002-2011 liczba osób z wyższym wykształceniem wzrosła o 2,4 mln osób - do 5,6 mln, z czego ponad 2/3 mieszkało w miastach. Ludzie ci w zdecydowanej większości zasilili rosnącą klasę średnią, która zaczęła kupować mieszkania - szczególnie w dużych ośrodkach miejskich.

5. W latach 2001-2012 oddano do użytku ca. 1,5 mln mieszkań. W analogicznym okresie cena m2 powierzchni użytkowej nowych mieszkań wzrosła z 2,35 tys. zł w 1 kwartale 2001 do 3,9 tys. zł w 3 kwartale 2012. Apogeum ceny mieszkań osiągnęły zaś w 3 kwartale 2010 - 4,66 tys. zł za m2. Tak więc ceny NOWYCH mieszkań rosły w latach 2001-2010 nominalnie (nie uwzględniając inflacji) o 98,1%, zaś realnie - o 76%. Obecny spadek cen (2010-2012) wynosi nominalnie 15,9%, a realnie (uwzględniając inflację) - 22,2%.

6. Obecnie (dane na 2010) na 1000 osób w Polsce przypada zaledwie 351,5 mieszkań, co daje na OSTATNIE miejsce w Unii Europejskiej - za Rumunią, Słowacją i Litwą. W latach 2000-2010 wartość tego wskaźnika - mimo boomu budowlanego - wzrosła zaledwie o 43 pkt.  Dla porównania - Hiszpania, w której pękła prawdziwa bańka nieruchomości, miała w 2010 roku ten wskaźnik na poziomie 540. Ponadto w naszych największych miastach na 1 osobę przypada 24,5-28 m2 powierzchni użytkowej - średnio o 40% mniej niż w Europie Zachodniej (www.mrn.pl/analizy/Analizy,3,4.html ).