Ranking kredytów hipotecznych

Na ostateczny koszt kredytu hipotecznego wpływa przede wszystkim wysokość oprocentowania. To ono decyduje, jak wysoką ratę będziemy płacić przez kilkadziesiąt lat. Ogromne znaczenie ma również wysokość prowizji i innych opłat, takich jak np. ubezpieczenie. Przed wybraniem oferty kredytu warto dokładnie przeanalizować jego parametry.

Kredyt mieszkaniowy bierzemy zazwyczaj na bardzo długie okresy. Według ostatniego raportu AMRON-SARFiN, ponad 63 proc. kredytów udzielonych w III kwartale 2017 r. zostało uruchomionych na 25-30 lat. Oznacza to, że zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy kredytowej, powinniśmy dokładnie poznać szczegóły zobowiązania, na jakie się decydujemy.

Co wpływa na koszt kredytu mieszkaniowego?

Niestety w przypadku kredytów mieszkaniowych jest bardzo dużo czynników wpływających na ostateczny koszt kredytu. Pierwsza informacja, jaką powinniśmy sprawdzić, to wysokość oprocentowania, a w zasadzie marża kredytu. Marża jest stała i wraz ze stawką bazową stanowią oprocentowanie kredytu. Stawka bazowa jest pośrednio uzależniona od wysokości stóp procentowych, a więc nie mamy na nią wpływu. Obecnie banki praktycznie nie oferują kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, dlatego wcześniej czy później jego wysokość ulegnie zmianie. Z tego powodu powinniśmy poszukać kredytu o jak najniższej marży. Taką obecnie oferują banki: Citi Handlowy, ING Bank Śląski, PKO Bank Polski, Pekao S.A.

Zobacz też: Kiedy warto skorzystać z pomocy pośrednika finansowego?

Oprocentowanie wpływa bezpośrednio na wysokość odsetek, które oddamy bankowi. W przypadku kredytu na 300 tys. złotych, na 30 lat z oprocentowaniem na poziomie 3,5 proc. (marża 1,78 proc.) koszt odsetkowy wyniesie nas około 183 tys. złotych.

Drugi ważny parametr to wysokość prowizji za uruchomienie kredytu. Znajdziemy banki, które jej nie pobierają, ale są też takie, które naliczą nam nawet 3 proc. kwoty kredytu. Często bank może zwolnić nas z tej opłaty - pod warunkiem, że skorzystamy z innych produktów. Na przykład zdecydujemy się na wykupienie za pośrednictwem banku ubezpieczenia na życie. Rozwiązanie takie oferują m.in. ING Bank Śląski, Pekao S.A. i mBank

Niektóre banki, jak np. ING Bank Śląski lub Credit Agricole, dają nam wybór: możemy wziąć kredyt bez prowizji, za to z wyższym oprocentowaniem lub z prowizją i niższymi odsetkami. W takim przypadku warto przeliczyć, które rozwiązanie będzie dla nas tańsze. Jeśli zamierzamy spłacać kredyt przez dłuższy czas, najprawdopodobniej bardziej opłacalny będzie dla nas kredy z niskim oprocentowaniem. Dzięki niższej racie odrobimy koszt prowizji, który poniesiemy na początku. Jeśli planujemy spłacić kredyt po kilku latach, tańsze może się okazać rozwiązanie z wyższą ratą, za to bez dodatkowych opłat na starcie.

Zobacz też: Rata równa czy malejąca?

Najtańsze kredyty hipoteczne

W zestawieniu poniżej przedstawiam parametry kredytu hipotecznego w kwocie 300 tys. złotych. Wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu to 380 tys. złotych (LTV poniżej 80%). Spłata kredytu została rozłożona na 360 równych rat kapitałowo-odsetkowych. Przedstawiam 10 najtańszych ofert, biorąc pod uwagę całkowitą kwotę do spłaty, co ma odzwierciedlenie w wysokości RRSO. 

Oferty kredytu hipotecznego warto porównywać pod kątem całkowitej kwoty do spłaty (całkowitego kosztu kredytu). Możemy w tym celu skorzystać również z RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Im bardziej ten wskaźnik różni się od oprocentowania, tym więcej opłat dodatkowych naliczy nam bank. RRSO oprócz odsetek uwzględnia również m.in. wysokość prowizji banku oraz koszty ubezpieczeń kredytu.

Zobacz też: Co to jest RRSO?

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Każda nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu hipotecznego musi być ubezpieczona. Banki zazwyczaj dają możliwość przedstawienia polisy dowolnego towarzystwa, dzięki czemu możemy wybrać najlepszą dla nas ofertę. Skorzystanie z ubezpieczenia oferowanego przez bank daje nam jednak możliwość skorzystania z obniżki marży. 

Dużo większy „rabat” możemy uzyskać w momencie, gdy zdecydujemy się na skorzystanie z proponowanej przez bank oferty ubezpieczenia na życie. W takim przypadku powinniśmy jednak przeliczyć, czy kwota, którą zyskamy na obniżce kosztu odsetkowego, będzie większa niż suma składek na ubezpieczenie. W zasadzie tylko w takiej sytuacji warto decydować się na rozwiązanie z ubezpieczeniem.

W przypadku, gdy nie mamy wymaganych 20 proc. wkładu własnego, niektóre banki dają nam możliwość uruchomienia kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości pod warunkiem ubezpieczenia brakującej kwoty. Często skorzystanie z takiego ubezpieczenia to jedyna szansa na otrzymanie kredytu. Zazwyczaj jest ono naliczane poprzez podwyższenie marży kredytu do czasu spłaty kapitału poniżej 80 proc. wartości zabezpieczenia.

Zobacz też: Pomysły na wkład własny

Do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki do księgi wieczystej naliczane jest jeszcze ubezpieczenie pomostowe. Jego wysokość to marża wyższa przeciętnie o około 0,9 do 1,3 punktu procentowego (w przypadku 10 najtańszych banków). Biorąc pod uwagę, że ubezpieczenie pomostowe będzie naliczane tylko przez kilka pierwszych miesięcy, nie ma ono aż takiego wpływu na ostateczny koszt, jak pozostałe ubezpieczenia.

Inne koszty okołokredytowe

Inne koszty związane z kredytem hipotecznym wydają się już nie mieć aż takiego znaczenia. Warto jednak sprawdzić, za co bank będzie pobierał od nas opłaty. Zanim dostaniemy decyzję kredytową, bank będzie chciał sprawdzić nieruchomość, którą kupujemy. W tym celu zrobi tzw. inspekcję lub poprosi nas o przedstawienie operatu szacunkowego. W zależności od rodzaju nieruchomości (działka budowlana, mieszkanie, dom), rodzaju rynku (pierwotny lub wtórny) i charakteru transakcji (zakup, budowa, remont) musimy być przygotowaniu na wydatek rzędu kilkuset złotych. Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym i wypłata kredytu będzie realizowana w transzach, to dodatkowo bank może pobierać od nas kilkadziesiąt złotych opłaty przed uruchomieniem kolejnej części kredytu.

Jeśli skorzystamy z oferty banku - karty kredytowej, powinniśmy sprawdzić, w jaki sposób unikniemy opłat za jej prowadzenie. Nawet jeśli 30 zł opłaty rocznej wydaje nam się niedużym kosztem, to warto policzyć, że przez cały okres kredytowania oddamy bankowi dodatkowy tysiąc złotych. Przeczytaj więcej, jak korzystać z karty kredytowej, aby nie płacić odsetek.

Powinniśmy nawet sprawdzić, ile wyniesie nas prowadzenie rachunku bankowego. W tym przypadku najprawdopodobniej uda nam się uniknąć opłat, ale pod warunkiem, że będziemy z konta aktywnie korzystać. Wymóg wpływów zrealizujemy, zapewniając na rachunku środki na spłatę raty, ale konieczne może być również realizowanie transakcji kartą płatniczą wydaną do rachunku. Przeczytaj, czy warto zmienić rachunek bankowy, aby uniknąć opłat.

© Artykuł jest chroniony prawem autorskim. Wykorzystanie tylko pod warunkiem podania linkującego źródła.