Warszawa: zamiast setek mieszkań, kilkadziesiąt willi

Stołeczny Ratusz dąży do zabudowania wolnego terenu budownictwem jednorodzinnym. Czyni to na podstawie studium zagospodarowania przestrzennego, które Rada Warszawy już sześć lat temu uznała za nieaktualne. Z kolei nowe, aktualne studium ma być ogłoszone w 2025 r. - po wyborach prezydenckich. W rezultacie zamiast mieszkań dla kilkuset rodzin na warszawskiej Białołęce może powstać osiedle domów jednorodzinnych. Miastu grożą straty w wysokości 300 mln złotych. Mieszkańcom – droższe mieszkania i mniej zieleni.

Jak wiadomo, Warszawa boryka się z brakiem mieszkań i ich wysokimi cenami. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w stolicy sięgnie niedługo 18 tys. zł. Spory o zabudowę terenów są więc często skomplikowane, tę jednak historię da się przedstawić stosunkowo prosto.

Deweloper planuje, urzędnik kule nosi

Wyobraź sobie, drogi Czytelniku lub droga Czytelniczko, że jesteś deweloperem. Planujesz zbudować osiedle domów wielorodzinnych na 436 lokali. Latami skupujesz ziemię, wykładasz pieniądze na sporządzenie planu, konsultujesz wszystko z władzami miasta, które aprobują Twoje zamiary.

I nagle dowiadujesz się, że miasto dąży do tego, aby na tym terenie, na którym ma powstać osiedle wielorodzinne, powstało osiedle domów jednorodzinnych. Zamiast lokali dla 436 rodzin, powstaną domy dla kilkudziesięciu rodzin. „Zablokowanie” Ci możliwości zrealizowania całej inwestycji będzie skutkować też 12-krotnym zmniejszeniem powierzchni publicznie dostępnych terenów zieleni. Co się zresztą raczej nijak ma do lansowanej przez prezydenta Trzaskowskiego, osławionej koncepcji C40 Cities. Miasto wie o tym pomyśle już wcześniej, zanim ujawnia oficjalnie plany, ale nic Ci nie mówi. Robi dobrą minę do złej gry.

Co więcej – miasto chce do tego doprowadzić na podstawie przestarzałych planów zagospodarowania przestrzennego, które mają być podstawą dla nowego planu. Planów sprzed dwóch dekad, gdy po Białołęce hulał wiatr. Oznacza to, że jak będziesz chciał czy chciała wybudować osiedle, to w innym miejscu. Pozbawionym tym razem infrastruktury komunalnej. To z kolei oznacza, że ceny mieszkań będą wyższe niż ceny tych, które powstałyby na terenie który został już zakupiony, bo tam taka infrastruktura jest.

Jak się buduje na Białołęce

Takim deweloperem jest spółka Janpul, która zamierza zrealizować inwestycję „Dobka” na warszawskiej Białołęce. Jednak o spółce za chwilę, teraz należy przedstawić garść informacji bardziej szczegółowych. Ujmijmy je w punktach.

1. W maju 2018 r. Rada m. st. Warszawy przyjęła uchwałę w sprawie sporządzenia nowego dokumentu polityki przestrzennej czyli tzw. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennej. Rada uznała w uzasadnieniu, że Studium przyjęte w październiku 2006 r. (do dziś obowiązujące) jest nieaktualne. Mówiąc potocznie – jest przestarzałe i nieodpowiadające współczesnym potrzebom. Rada zobowiązała też Prezydenta m. st. Warszawy do opracowania projektu nowego Studium.

2. Projekt planu ogólnego Warszawy ma być wyłożony do publicznego wglądu (z możliwością wnoszenia do niego uwag) dopiero we wrześniu 2025 roku. Czyli po wyborach prezydenckich, co w kontekście ambicji obecnego prezydenta stolicy nie wydaje się bez znaczenia.

3. Nie czekając na nowy plan ogólny, przyspieszono prace nad sporządzeniem planów miejscowych (w zgodności z zapisami nieaktualnego Studium!) i rozpoczęto liczne nowe procedury planistyczne. Może to oznaczać, że politycy samorządowi obawiają się, że opublikowanie projektu planu ogólnego wywoła burzę więc wolą najpierw, w ekspresowym tempie, sporządzać plany miejscowe. Do tego opracowywane w zgodności z nieaktualną polityką przestrzenną, określoną w Studium prawie dwie dekady temu, w zgodności z ówczesną strategią rozwoju przyjętą w 2005 r. Tę sytuację można nazwać kuriozalną – to tak, jakby najpierw projektować szczegóły rozwoju miasta (do tego na podstawie nieaktualnej polityki przestrzennej), a dopiero potem określić ogólną wizję i perspektywy rozwoju Warszawy.  

5. Plany sporządzane na podstawie nieaktualnej strategii rozwoju (sprzed dwudziestu lat, gdy po ulicach miasta śmigały ikarusy) i nieaktualnej polityki przestrzennej zahamują rozwój lokalnych społeczności i obniżają atrakcyjność inwestycyjną rejonów takich jak Białołęka, jak również niosą ze sobą realne ryzyko finansowych strat dla miasta.

6. Skutki? Prowadzona szeroko przez miasto operacja planistyczna doprowadzi do utrwalenia stosunkowo niskich wskaźników intensywności zabudowy na terenach już częściowo zurbanizowanych. Jeżeli tereny mające infrastrukturę komunalną zostaną zabudowane, deweloperzy będą musieli szukać terenów jej pozbawionej. To oznacza, że mieszkania na takich terenach będą musiały być – jak już pisaliśmy - droższe.

Jakie koszty fundują władze stolicy?

W takiej oto sytuacji znalazła się spółka Janpul, która złożyła już skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarga zwraca uwagę na naruszenia przepisów oraz na nierzetelność prognoz skutków finansowych.

Bo spółka zarzuca, że sporządzona przez warszawskie władze prognoza skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu Brzezin jest nierzetelna i nie przedstawia faktycznych kosztów, jakie miasto Warszawa będzie zmuszone ponieść w konsekwencji uchwalenia zmiany planu. Jej zdaniem, już teraz należy przyjąć, że kwota wydatków została zaniżona w sumie o co najmniej 300 mln zł. Chodzi o zaniżenia kwot potencjalnych odszkodowań, zaniżenia kosztów budowy infrastruktury drogowej oraz kosztów budowy infrastruktury wodno-kanalizacyjnej.

Jak u Barei

Sprawę można opisać dużo bardziej szczegółowo, jednak już ten skrócony opis dobrze ilustruje warunki prowadzenia działalności gospodarczej. Ktoś latami pracuje nad inwestycją, po czym miasto ją unicestwia bez uzasadnienia i konsultacji, a firmie pozostaje dochodzenie przez kolejne lata odszkodowań w sądach. I szukanie terenów, na których wybudowane mieszania będą musiały być droższe o kilka tysięcy za metr kwadratowy.

Przypomina to sytuację z komedii „Poszukiwany, poszukiwana” Stanisława Barei, w której nowy dyrektor ocenia makietę nowego osiedla.
- O! Co to są te? – pyta.
- Spółdzielcze punktowce, panie dyrektorze.
- Aaaha. To damy tu...
- Panie Dyrektorze, tu jest jezioro!
- A, to nie... A nie, dobrze! To jezioro damy tutaj, a ten niech sobie stoi w zieleni.