Szok dla kredytobiorców: raty hipotek drastycznie rosną

Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem do oferty zaczęły wchodzić w 2020 roku. Z danych KNF wynika, że w 2020 roku banki udzieliły takich kredytów na 4,6 mld złotych. To mniej niż 8 proc. łącznej akcji kredytowej z tamtego okresu. Dopiero w 2021 roku KNF kazała bankom, mającym w ofercie „hipoteki”, oferować też kredyty ze stałym oprocentowaniem. Dla części osób ten okres właśnie się kończy, bo w takich „hipotekach” można było umówić się z bankiem, że ten utrzyma oprocentowanie na niezmienionym poziomie tylko przez jakiś czas. Przeważnie 5 lat. Jeśli wiec ktoś zaciągnął taki kredyt w 2020 roku, to w 2025 roku czeka go zderzenie z zupełnie inną rzeczywistością niż 5 lat wcześniej, kiedy przeciętny kredyt ze stałym oprocentowaniem kosztował około 3,4 proc. Teraz takie kredyty są ponad dwukrotnie droższe. Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem kosztuje prawie 8 proc., a ten ze stałym oprocentowaniem ponad 7 proc. 

- Załóżmy, że ktoś w połowie 2020 roku zaciągnął kredyt na 400 tysięcy złotych na 25 lat z oprocentowaniem na poziomie 3,4%. Rata takiego kredytu w systemie rat równych wynosiła niecałe 2 tys. zł miesięcznie i była stała przez ostatnie lata, ale niestety już niedługo. Problem w tym, że gdyby teraz przyszło przesiąść się na kredyt ze stałym oprocentowaniem na poziomie 7,4 proc. to rata wzrosłaby nam do prawie 2,8 tys. złotych miesięcznie, czyli prawie o 40 proc. i taką kwotę musielibyśmy co miesiąc oddawać bankowi przez kolejnych 5 lat – wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HREIT. 

  

I dodaje, że ktoś mógłby powiedzieć, że skoro ekonomiści malują przed nami wizję obniżek stóp procentowych, to nie warto umawiać się z bankiem na stałe raty przez kolejnych 5 lat. Miałoby to sens jeśli faktycznie za kwartał czy dwa raty kredytu zaczęłyby spadać. Nikt nie da gwarancji, że tak się stanie. Ponadto zaciągając dziś kredyty ze zmiennym oprocentowaniem wybieramy kredyt przynajmniej na samym początku droższy niż ten ze stałym oprocentowaniem.

Przeciętny nowy kredyt mieszkaniowy ze zmiennym oprocentowaniem kosztuje prawie 8 proc. w skali roku. Przy takim oprocentowaniu rata długu wyniosłaby ponad 2,8 tys. złotych miesięcznie, o ponad 40 proc. więcej niż w okresie pierwszych 5 lat stałych spłat. 

Skokowy wzrost raty kredytu mieszkaniowego to problem, przed którym staną w bieżącym roku tysiące osób, bo banki udzieliły kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem na łączną kwotę 4,6 mld złotych. Może to dotyczyć posiadaczy około 10-15 tysięcy „hipotek”. Ich domowe budżety czeka cios. Inna rzecz, że przez ostatnie lata posiadacze zaciąganych w 2020 kredytów ze stałym oprocentowaniem, mogli się cieszyć błogim spokojem i relatywnie niskimi ratami. W tym czasie większość kredytobiorców na bieżąco obserwowała za to skutki zacieśniania polityki monetarnej przez NBP.  

W 2021 roku RPP zaczęła cykl podwyżek stóp procentowych, w ramach których podstawowa stopa procentowa z symbolicznego poziomu 0,1 proc. wzrosła do 6,75 proc. - Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że te osoby, które w 2020 roku wybrały kredyt ze stałym oprocentowaniem, zrobiłby dobry interes. Zapłaciły bowiem znacznie mniej, niż gdyby wybrały kredyt z oprocentowaniem zmiennym. Załóżmy przypadek 25-letniego długu zaciąganego na kwotę 400 tysięcy złotych. Gdyby ten był zaciągnięty w połowie 2020 roku z oprocentowaniem na poziomie 3,4 proc., to w ciągu 5 lat w sumie raty pochłonęłyby niecałe 119 tys. złotych. W tym odsetki wyniosłyby mniej niż 64 tys. złotych, a za ponad 55 tysięcy odpowiadałaby spłata pożyczonego kapitału. Gdyby jednak kredyt ten miał oprocentowanie zmienne, to w sumie przez 5 lat oddalibyśmy do banku około 170 tys. złotych. W kalkulacji tej uwzględniamy historyczne dane na temat WIBOR-u 3M, ale też zakładamy, że w kolejnych miesiącach będzie się on zmieniał tak, jak sugerują to obecnie kontrakty terminowe na stopę procentową. We wspomnianej kwocie 170 tysięcy odsetki pochłonęłoby aż około 134 tys. złotych, a nasze zadłużenie przez 5 lat spłat spadłoby o niewiele ponad 36 tys. złotych – wylicza Bartosz Turek. 

Już to porównanie pokazuje, że ktoś kto w 2020 roku wybrał kredyt ze stałym oprocentowaniem nie tylko zaoszczędził ponad 51 tysięcy złotych na odsetkach, ale też udałoby się mu spłacić dotychczas o prawie 19 tysięcy złotych więcej pożyczonego pierwotnie kapitału. W sumie więc korzyść z dokonanego w 2020 roku wyboru oprocentowania stałego w omawianym przypadku przekroczyć powinno 70 tysięcy złotych.   

Z artykułu dowiesz się, że:

Fot. Warszawa/Wikipedia

Tomasz Wypych