Polska buduje mniej i wolniej. Najgorszy wynik od 2018 roku

Spadek liczby oddanych mieszkań - przyczyny

Twarde liczby nie kłamią: w 2024 r. oddano do użytku mniej mieszkań niż rok wcześniej. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego za najnowszy dostępny okres, czyli styczeń-listopad wynika, że w ostatnim roku zakończono budowę o 10,6 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie 2023 r. Nic nie wskazuje na to, aby odczyty grudniowe, które dopiero mają zostać opublikowane, mogły znacząco zmienić tę dynamikę. To oznacza, że w całym 2024 r. wybudowano najprawdopodobniej około 198 tys. mieszkań – najmniej od 2018 r. (185 tys.).

Zobacz takżeMieszkania tanieją. Najnowsze dane na to wskazują

Spadek liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w Polsce oraz wydłużający się czas budowy to efekt wielu współzależnych czynników. Analiza danych GUS za okres styczeń-listopad 2024 r. pozwala wskazać kilka głównych przyczyn tego zjawiska:

1. Wysokie koszty materiałów budowlanych i robocizny
W ostatnich latach ceny materiałów budowlanych oraz usług wykonawczych znacząco wzrosły, co zwiększyło koszty inwestycji budowlanych. Podwyżki wynikały z:

Zakłóceń w globalnych łańcuchach dostaw po pandemii COVID-19.
Inflacji, która wpłynęła na wzrost cen energii, transportu i surowców.
Rosnących wymagań płacowych pracowników w sektorze budowlanym.

2. Problemy z finansowaniem inwestycji
Spadek liczby oddawanych mieszkań wiąże się także z problemami w finansowaniu budów:

Wysokie stopy procentowe: Podwyżki stóp procentowych przez NBP ograniczyły dostęp do tanich kredytów hipotecznych, zarówno dla deweloperów, jak i indywidualnych inwestorów.
Mniejszy popyt na kredyty mieszkaniowe: Z danych BIK wynika, że w grudniu 2024 r. liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 45,4% w porównaniu do grudnia 2023 r.
Zmniejszona zdolność kredytowa Polaków: Wysoka inflacja i rosnące koszty życia osłabiły możliwości finansowe wielu gospodarstw domowych.

3. Wydłużający się czas budowy
Średni czas budowy mieszkań w Polsce wynosi obecnie 26,5 miesiąca, co jest znacząco dłużej niż w poprzednich latach. Powodem tego są:

Braki kadrowe. Wiele firm budowlanych zmaga się z niedoborem wykwalifikowanych pracowników, co opóźnia realizację inwestycji.
Problemy administracyjne. Procedury związane z wydawaniem pozwoleń i odbiorów technicznych są czasochłonne.
Konieczność dostosowania się do nowych wymagań ekologicznych. Inwestycje muszą spełniać coraz bardziej rygorystyczne normy związane z efektywnością energetyczną, co wydłuża proces projektowania i budowy.

4. Spowolnienie gospodarcze w latach 2022-2023
Obecne efekty na rynku mieszkaniowym są wynikiem spowolnienia gospodarczego, które miało miejsce w latach 2022-2023. To właśnie wtedy liczba rozpoczętych budów spadła poniżej 200 tys., a rozpoczęte inwestycje są dziś kończone.

5. Selektywne podejście deweloperów
Ze względu na niepewność rynkową, deweloperzy coraz ostrożniej podchodzą do planowania nowych projektów:

Koncentrują się na inwestycjach w największych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest stosunkowo stabilny.
Wstrzymują projekty w mniej pewnych lokalizacjach, aby zminimalizować ryzyko braku kupców.

6. Niska liczba mieszkań na 1000 mieszkańców
Choć Polska w ostatnich latach zajmowała wysoką pozycję w Europie pod względem liczby rozpoczętych i oddanych mieszkań, zasoby mieszkaniowe w przeliczeniu na 1000 mieszkańców są nadal jednymi z najniższych w UE. To oznacza, że potrzeby mieszkaniowe Polaków pozostają wysokie, jednak bariery finansowe i organizacyjne utrudniają realizację nowych projektów.

Zobacz takżeWakacyjny raj czy opłacalna inwestycja? Polacy w tym kraju kupują domy na potęgę

Mniej budów, więcej pozwoleń, dłuższe terminy

Wzrosła jednak liczba rozpoczętych budów oraz pozwoleń na budowę mieszkań. W jedenastu miesiącach 2024 r. rozpoczęto budowę o 26,6 proc. więcej mieszkań niż miało to miejsce rok wcześniej. Podobnie lepsza sytuacja miała miejsce w przypadku liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenie – wzrosła ona o 22 proc. względem 2023 r. Tak samo jak w przypadku wskaźnika ukończonych budów można się spodziewać, że grudniowe odczyty nie zachwieją znacząco dynamiką w całym 2024 r. Większa liczba pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów w 2024 r. nie przełożą się od razu na wyraźny wzrost w liczbie ukończonych mieszkań.

Według danych GUS za I półrocze 2024 r., przeciętny czas budowy budynków wielorodzinnych wynosił w Polsce 26,5 miesięcy i był znacznie dłuższy niż wcześniej. Oznacza to, że w 2025 r. kończone będą budowy rozpoczęte przede wszystkim w 2022 r. oraz 2023 r., czyli w okresach spowolnienia koniunktury w sektorze budowlanym (w 2023 r. liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto spadła poniżej 200 tys.). Średni czas budowy wydłuża się w Polsce od 2016 r. – wtedy wynosił on niecałe 22 miesiące.

Mniejszy popyt na kredyty mieszkaniowe

Spadająca liczba mieszkań oddawanych do użytku idzie w parze ze spadającą liczbą zapytań o kredyty mieszkaniowe. Dokładnie o 45,4 proc. w porównaniu rok do roku spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w ostatnim miesiącu 2024 r. Takie pokazujące pełzający kryzys dane przedstawił BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Wartość Indeksu oznacza, że w grudniu 2024 r., w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 45,4 proc. w porównaniu do grudnia 2023 r. Warto pamiętać, że także w listopadzie liczba zapytań o kredyty na własne „m” była mniejsza niż w październiku. Wszystko wskazuje na to, że może to być trwały trend.

Zobacz takżeZałamanie na rynku nieruchomości. Potężne spadki wskazują na trwały trend

Czy polski sektor budowlany wchodzi w kryzys?

W naszym kraju, na tle Europy, przez ostatnich kilka lat budowano dużo mieszkań. Polska w 2023 r. była na trzecim miejscu pod względem liczby oddanych do użytkowania mieszkań (z wynikiem 221 tys. lokali) za Francją (373 tys.) i Niemcami (245 tys.). Polska miała również trzecią pozycję w Europie, znowu za Niemcami i Francją, pod względem rozpoczętych budów. Nasz kraj był ostatnio w czołówce europejskiej także pod względem wskaźników względnych, tj. mieszkań ukończonych oraz rozpoczętych budów w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Mimo dobrych wyników w ostatnich latach, sytuacja Polski w obszarze zasobu mieszkań w relacji do populacji wciąż jest słaba na tle reszty Europy. W Polsce na 1000 mieszkańców przypadało w 2023 r. 420 mieszkań, czyli o około 50 mniej niż w Czechach czy na Węgrzech. We Francji czy Hiszpanii było to odpowiednio 553 i 559 mieszkań na 1000 osób.

Podsumowanie:

W tym tekście przeczytałeś, że:

W 2024 roku ukończono o 10,6% mniej mieszkań niż w analogicznym okresie 2023 roku, co oznacza najniższy wynik od 2018 roku.
W 2024 roku rozpoczęto budowę o 26,6% więcej mieszkań, a liczba wydanych pozwoleń wzrosła o 22% w porównaniu do roku poprzedniego.
Średni czas budowy budynków wielorodzinnych w Polsce wynosi obecnie 26,5 miesiąca, co stanowi wzrost w stosunku do 22 miesięcy w 2016 roku.
W grudniu 2024 roku liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 45,4% w porównaniu do grudnia 2023 roku, co może wskazywać na trwały trend spadkowy.
Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest w dużej mierze skutkiem spowolnienia inwestycji w latach 2022-2023, kiedy liczba rozpoczętych budów znacząco spadła.
Mimo spadków, w 2023 roku Polska zajęła trzecie miejsce w Europie pod względem liczby oddanych i rozpoczętych budów mieszkań, za Francją i Niemcami.
W Polsce przypada 420 mieszkań na 1000 mieszkańców, co stawia nasz kraj poniżej średniej europejskiej, np. za Czechami (470 mieszkań) i Francją (553 mieszkania).

Tomasz Wypych

Zdjęcie ilustracyjne, fot. Pixabay