Polacy coraz częściej wybierają inwestycje w nieruchomości, a rekordowe wyniki akcji kredytowej w 2024 roku to dowód na ich rosnące zainteresowanie. Eksperci podkreślają, że brak programu Kredyt 0 proc. tylko przyspieszył decyzje zakupowe, choć rządowe plany związane z opodatkowaniem mieszkań mogą w przyszłości wpłynąć na rynek. Czy to dobry moment na inwestycję?
Eksperci o sytuacji na rynku nieruchomości
Eksperci są zgodni. Polacy mają dosyć gotówki i są w stanie zainwestować w nieruchomości, ale nie wtedy, kiedy się ich straszy, że „jeśli masz drugie czy trzecie mieszkanie, to dowalimy ci jeszcze podatek, bo jak już się tak wzbogaciłeś, to musisz jeszcze raz zapłacić”.
Eksperci zgodnie wskazują, że polski rynek nieruchomości charakteryzuje się dynamicznym wzrostem zainteresowania, szczególnie w obliczu rosnących wynagrodzeń i stabilizacji stóp procentowych.
- Zainteresowanie nadal będzie rosło i paradoksalnie przyczyni się do tego niedawna zapowiedź ministra rozwoju i technologii, że nie będzie Kredytu 0 proc. Rok 2024 zakończymy bardzo dobrym wynikiem. Spodziewamy się ok. 200 tys. kredytów hipotecznych udzielonych w całym roku. To jest wzrost w relacji do roku ubiegłego, ale również duży skok w relacji do roku 2022, kiedy stopy procentowe były wyjątkowo wysokie - mówi agencji Newseria Biznes dr Jacek Furga prezes Centrum Procesów Bankowych i Informacji.
Według danych Biura Informacji Kredytowej kredyty mieszkaniowe w okresie od stycznia do listopada br., w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku, odnotowały wysoką dodatnią dynamikę zarówno w ujęciu liczbowym (+31,9 proc. r/r), jak i wartościowym (+45,8 proc. r/r). Pomimo braku kolejnego programu wsparcia ten segment wciąż radzi sobie całkiem dobrze, a wartość akcji kredytowej w listopadzie br. wyniosła 6,72 mld zł. W efekcie zakładana na ten rok prognoza akcji kredytowej sięgającej 81 mld zł zostanie przekroczona, ponieważ już po 11 miesiącach br. osiągnęła 80,72 mld zł.
Wielu respondentów wskazuje, że rosnące ceny mieszkań stawiają ich w trudnej sytuacji. W 2024 roku ceny mieszkań wzrosły średnio o 18% na rynku wtórnym i 14% na pierwotnym, co ogranicza możliwości zakupu szczególnie dla młodych ludzi i rodzin z mniejszym budżetem.
Zmalała siła nabywcza Polaków
W ubiegłym roku średnia zdolność kredytowa wzrosła jedynie w przypadku rodziny 2+2 z dochodem 12 tys. zł - o 26 tys. zł. W przypadku singli i par zmiany były marginalne.
Jak wynika z raportu Metrohouse i Credipass, w grudniu maksymalna zdolność kredytowa singla z dochodem 6,5 tys. zł netto wynosiła 481 tys. zł. Singiel z dzieckiem rozporządzający takim samym dochodem mógł liczyć na kredyt hipoteczny do 488 tys. zł. Para zarabiająca 8 tys. zł "na rękę" miała zdolność kredytową na poziomie 567 tys. zł, a para ze wspólnym dochodem w kwocie 12 tys. zł mogła uzyskać 888 tys. zł kredytu mieszkaniowego.
Małżeństwo z dzieckiem dysponujące dochodem 8 tys. zł mogło ubiegać się o kredyt wysokości 476 tys. zł, a zarobkach 12 tys. zł – 931 tys. zł. Z kolei rodzina 2+2 z dochodem 12 tys. zł miała zdolność kredytową na poziomie 889 tys. zł.
Z zestawienia przygotowanego przez ekspertów sieci biur nieruchomości Metrohouse, w którym wykorzystano dane transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego zebrane przez NBP obejmujące III kw. 2024, wynika, że maksymalny kredyt, który może otrzymać singiel z dochodem 6,5 tys. zł pozwoli na zakup mieszkania w Warszawie o średnim metrażu 30,6 m kw., a w Krakowie 32,2 m kw. W Gdańsku i we Wrocławiu trudno będzie kupić lokum większe niż 40 m kw. W miastach takich jak Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Łódź, czy Zielona Góra singiel może liczyć na znalezienie w kwocie 481 tys. zł lokali znacznie większych, nawet o powierzchni 60 m kw.
Według szacunków Metrohouse rodzina 2+1 będzie miała duże problemy w przypadku zakupu nieruchomości np. w Warszawie i Krakowie, gdzie jej zdolność kredytowa pozwoli na zakup małego mieszkania dwupokojowego i to raczej na obrzeżach tych miast. Również i w tym przypadku, na wyższy standard byłoby można pozwolić sobie w Bydgoszczy, Kielcach czy Zielonej Górze.
Pary zarabiające 12 tys. zł oraz rodziny 2+2 z podobnym poziomem dochodów dysponowały w grudniu zdolnością kredytową wystarczającą na zakup w Warszawie czy Krakowie niewielkiego mieszkania 3-pokojowego do 60 m kw. W Bydgoszczy, Łodzi, Olsztynie, Opolu, Katowice, Kielcach i Zielonej Górze można by było za tę kwotę znaleźć na rynku lokale o powierzchnie ponad 100 m kw.
Plany opodatkowania mieszkań a przyszłość rynku
Pozytywnym zjawiskiem dla rynku kredytów mieszkaniowych jest rosnąca zdolność kredytowa, będąca efektem ponad 8-proc. realnego wzrostu wynagrodzeń. Te czynniki bezpośrednio przekładają się na możliwość zaciągania kredytów mieszkaniowych na wyższą kwotę. W listopadzie br. średnia kwota takiego kredytu wyniosła rekordowe 429,2 tys. zł i była o 6 proc. wyższa niż przed rokiem. Analitycy wyjaśniają, że obecnie kredyt mieszkaniowy zaciągają osoby o wyższych dochodach.
– Docelowym rozwiązaniem dla rynku mieszkaniowego byłby długoterminowy kredyt o stałej stopie. Patrząc na doświadczenia amerykańskie czy niemieckie, optymalnym rozwiązaniem byłby taki kredyt o oprocentowaniu 5 proc. na cały okres kredytowania. Trzeba po prostu jasno powiedzieć, że jeżeli kogoś stać na kredyt 5 proc., to kupuje mieszkanie, a jeśli kogoś nie stać, to nie kupuje i szuka mieszkania na wynajem. Oczywiście dzisiaj mieszkań na wynajem jest w Polsce za mało i trzeba też szukać instrumentów, które zwiększyłyby tę liczbę - komentuje Jacek Furga.
Emocje budzą rządowe plany wprowadzenia dodatkowego opodatkowania dla właścicieli drugiego i kolejnych mieszkań. Zdaniem dr. Furgi, takie rozwiązanie może mieć negatywne skutki dla rynku wynajmu.
- Polacy mają dosyć gotówki i są w stanie zainwestować w nieruchomości, ale nie wtedy, kiedy się ich straszy, że „jeśli masz drugie czy trzecie mieszkanie, to dowalimy ci jeszcze podatek, bo jak już się tak wzbogaciłeś, to musisz jeszcze raz zapłacić”. W praktyce jeśli ktoś ma taką możliwość, to zamiast kupować kolejny, luksusowy samochód czy jechać na wakacje na Malediwy, lepiej niech kupi trzecie czy czwarte mieszkanie i wprowadzi na rynek najmu. To jest interes państwa i to jest interes nas wszystkich, żeby tych mieszkań było jak najwięcej, bo dzięki temu będziemy płacić za wynajem mniej - podsumowuje ekspert.
Czy to dobry moment na inwestycje?
Mimo rosnących cen mieszkań i niepewności związanej z nowymi regulacjami, eksperci wskazują, że obecna sytuacja sprzyja inwestycjom. Stabilizacja stóp procentowych oraz rosnące dochody Polaków zwiększają zdolność kredytową. Dodatkowo, według analityków, brak Kredytu 0% wyeliminował efekt „wstrzymywania się” z decyzjami zakupowymi, co napędza popyt.
- Informacja o tym, że obiecywany od ponad roku Kredyt 0 proc. nie dojdzie do skutku, została odebrana przez rynek raczej spokojnie i z pewną ulgą, bo najgorsza jest niepewność, czekanie na decyzje i szczegóły. A rynek potrzebuje pewności i przewidywalności. Ta informacja pozwala teraz planować swoje dalsze ruchy każdemu z potencjalnych zainteresowanych nabyciem mieszkania na własne potrzeby - tłumaczy dr Jacek Furga.
Zdaniem ekspertów, przyszłość rynku nieruchomości w Polsce w dużej mierze zależy od wprowadzenia nowych instrumentów finansowych, takich jak REIT-y, które mogą umożliwić Polakom inwestowanie w nieruchomości w bardziej dostępny sposób.
REIT-y, czyli fundusze inwestujące kapitał w nieruchomości, które przynoszą stały dochód z ich wynajmu, działają już w kilkudziesięciu krajach; są bardzo popularnym instrumentem m.in. w Stanach Zjednoczonych. Analitycy oceniają, że takie instrumenty mogą być atrakcyjnym narzędziem umożliwiającym inwestorom prywatnym zainwestowanie swoich oszczędności i budowanie kapitału np. na przyszłą emeryturę. Według niedawnego raportu JLL i Banku Pekao polscy inwestorzy indywidualni mogliby zainwestować w krajowe REIT-y około 11,5 mld zł.
– Polski rynek potrzebuje stabilnych, długoterminowych rozwiązań – podsumowuje dr Jacek Furga. - Jeśli rząd wprowadzi instrumenty takie jak REIT-y i zrezygnuje z dodatkowych obciążeń podatkowych dla inwestorów, możemy spodziewać się dalszego rozwoju rynku.
Tomasz Wypych
Inne tematy w dziale Gospodarka
