Stale rosnące ceny mieszkań sprawiają, że sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce nie przestaje wzbudzać emocji. Analitycy, inwestorzy oraz potencjalni nabywcy zastanawiają się, kiedy nastąpi stabilizacja i czy ceny osiągnęły już swoje maksimum. Analiza trendów 2024 roku sugeruje, że rynek jeszcze nie zwalnia, choć możliwe są różne scenariusze rozwoju sytuacji.
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości
W ostatnich latach wzrost cen mieszkań w Polsce był niemal nieprzerwany, szczególnie w największych miastach. Przykładem mogą być mieszkania na sprzedaż w Warszawie z bazy ofert serwisu GetHome.pl, których ceny za metr kwadratowy przekroczyły 17 000 zł, a w Krakowie zbliżyły się do 16 000 zł. Dynamika wzrostu wynosiła w tych lokalizacjach od 10 do 15% w skali roku. Wzrost cen nie dotyczy wyłącznie nowych inwestycji – także rynek wtórny wykazuje podobną tendencję, co oznacza, że rynek nieruchomości jest pod silnym wpływem popytu, który nie słabnie mimo rosnących kosztów.
W analizach przeprowadzonych przez Pekao S.A. przewiduje się, że ceny mieszkań będą rosły jeszcze do pierwszego kwartału 2025 roku, ze szczytem wzrostu w trzecim kwartale 2024 roku. Rosnące koszty materiałów budowlanych oraz wynagrodzeń w sektorze budowlanym, a także ograniczona liczba dostępnych gruntów pod nowe inwestycje, wpływają na to, że deweloperzy zmuszeni są oferować mieszkania po coraz wyższych cenach. Według portalu RynekPierwotny.pl, w 2023 roku ceny materiałów budowlanych wzrosły średnio o 8%, co bezpośrednio przełożyło się na koszty inwestycji.
Kolejnym czynnikiem, który wpływa na rynek, jest wysoki popyt zakup nieruchomości. Jest on napędzany zarówno przez osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby, jak i przez inwestorów, którzy w obliczu inflacji poszukują bezpiecznych lokat kapitału. Programy rządowe, takie jak „Mieszkanie bez wkładu własnego”, czy zapowiadane „Mieszkanie na Start”, a także stosunkowo niskie stopy procentowe do tej pory sprzyjały finansowaniu zakupów mieszkań na kredyt. Jednak coraz więcej osób obawia się, że wzrost stóp procentowych, który jest prognozowany na przyszły rok, może wpłynąć na spadek zdolności kredytowej, co ograniczyłoby liczbę nabywców na rynku.
Eksperci z serwisu GetHome.pl wskazują również, że ograniczona podaż gruntów w największych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, sprawia, że nowe inwestycje realizowane są w coraz mniej atrakcyjnych lokalizacjach, co jednak nie hamuje wzrostu cen mieszkań. Na uwagę zasługuje również fakt, że zmieniają się preferencje Polaków dotyczące lokalizacji mieszkań. Coraz więcej osób decyduje się na zakup nieruchomości na przedmieściach lub w mniejszych miejscowościach, co jest wynikiem rosnących cen w najlepszych lokalizacjach oraz trendu pracy zdalnej, zapoczątkowanego podczas pandemii COVID-19. To może prowadzić do spadku popytu na mieszkania w centrum dużych miast, a jednocześnie napędzać wzrost cen w peryferyjnych obszarach i mniejszych miastach.
Co dalej? Możliwe scenariusze rozwoju sytuacji
Na aktualną sytuację na rynku nieruchomości w 2024 roku wpłynęło szereg istotnych czynników, które mogą w dłuższej perspektywie czasowej zarówno napędzać dalszy wzrost cen, jak i go ograniczać. Analitycy rynku są zgodni, że nadchodzących miesiącach możemy spodziewać się dwóch głównych scenariuszy.
W scenariuszu optymistycznym rynek nieruchomości osiągnie stabilizację po dalszych, umiarkowanych wzrostach cen, na poziomie około 2-3% rocznie. W tym przypadku, przy korzystnej sytuacji gospodarczej, popyt na mieszkania pozostanie stabilny, a stopy procentowe nie wzrosną gwałtownie. Alternatywne prognozy zakładają, że spodziewane spowolnienie gospodarcze oraz wzrost kosztów kredytów hipotecznych mogą doprowadzić do wyhamowania popytu i korekty cen na rynku. Jeśli stopy procentowe wzrosną bardziej gwałtownie, może to zmusić potencjalnych kupców do wstrzymania decyzji zakupowych, co wpłynie na spadek popytu i ewentualną korektę cen na poziomie od 5 do 10%.
Podsumowanie
Rok 2024 na rynku nieruchomości w Polsce zapisał się pod znakiem wzrostów cen mieszkań, którego szczyt przypadł na trzeci kwartał br. Czy nieruchomości nadal będą coraz droższe? Analizy eksperckie wskazują, że już w pierwszym półroczu 2025 roku możemy spodziewać się stabilizacji, polegającej na umiarkowanych wzrostach cen lub ich korekcie.
Kluczowe okażą się m.in. decyzje dotyczące stóp procentowych, sytuacja gospodarcza w kraju oraz preferencje nabywców. Choć rynek mieszkaniowy w Polsce nadal pozostaje atrakcyjny dla inwestorów, osoby planujące zakup mieszkania powinny uważnie śledzić sytuację i dostosować swoje decyzje do zmieniających się warunków rynkowych.
