Trzyosobowa rodzina z dochodem w wysokości dwóch średnich krajowych może pożyczyć najwięcej od 2021 roku. Zdolność kredytowa Polaków jest u progu rekordu. Dzisiaj trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może zaciągnąć na zakup mieszkania około 740 tys. złotych.
Wpływa na to mają rosnące płace, zmiany regulacji dotyczących badania zdolności kredytowej oraz spadek oprocentowania hipotecznych długów, które obniża się w oczekiwaniu na mające w końcu nadejść cięcia stóp procentowych. Dzisiaj trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może pożyczyć na zakup mieszkania około 740 tys. złotych. To o ponad 15 proc. więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 2021 roku. Wynik ten wpisuje się w trwającą już ponad dwa lata dynamiczną odbudowę zdolności kredytowej.
- Nasza rodzina to małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 11 530 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe – wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HREIT, autor opracowania.
Banki zacierają ręce i oferują kredyty
Ekspert przekonuje też, że również w porównaniu do poprzedniego miesiąca we wszystkich badanych bankach, odnotowano wzrost deklarowanej zdolności kredytowej. Oferty poszczególnych banków – choć konsekwentnie się poprawiają – są bardzo zróżnicowane. Wspomniana wcześniej kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (740 tys. złotych) to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodziny większej kwoty, a połowa mniejszej. Zachowawczo przy jej szacowaniu uwzględniono dane z poprzedniego miesiąca w przypadku jednego z banków, który lada dzień opublikuje odświeżoną ofertę kredytową.
Na co zwracać uwagę przy wyborze kredytu?
Według najnowszych deklaracji przygotowanych przez banki, znaleźć można instytucje, które skłonne byłyby pożyczyć naszej przykładowej familii około 800 tys. złotych lub nawet ponad 800 tysięcy. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące mniejszą zdolność kredytową. Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę kredytową tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę”, powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że na przykład banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie pojawić się też mogą np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
W kontekście oferty kredytowej banków nie sposób nie wspomnieć o zmianach, które od sierpnia powodują, że coraz więcej instytucji oferuje kredyty z oprocentowaniem z szóstką z przodu. Dotyczy to „hipotek” ze stałym oprocentowaniem. Jest to o tyle ciekawe, że przecież formalnie nic się jeszcze nie stało – stopy procentowe nie zostały w ostatnich tygodniach obniżone. Mimo tego kredyty mieszkaniowe staniały. Wszystko przez graczy rynkowych, którzy mocno uwierzyli w cięcia stóp procentowych i to nie tylko w Ameryce czy strefie euro, ale też w Polsce. Czy tak się stanie, to się dopiero okaże. Niemniej oczekiwania te już zaczęły wpływać na kontrakty terminowe na stopy procentowe w Polsce, a więc też możliwość cięcia oprocentowania kredytów mieszkaniowych przez banki.
W przyszłości cięcia stóp procentowych
- Dostępne dziś prognozy, np. formułowane w ramach projekcji inflacji i PKB przygotowywanej przez analityków NBP, sugerują, że choć wynagrodzenia w Polsce mają dalej rosnąć, to dynamika tych pozytywnych dla naszych portfeli zmian będzie stopniowo spadała. Z drugiej strony na dalszy wzrost zdolności kredytowej wcześniej czy później pozytywnie powinny zacząć wpływać też oczekiwane przez ekonomistów cięcia stóp procentowych. Aktualnie racjonalne wydają się prognozy sugerujące cięcia stóp procentowych w 2025 roku. Jeśli ponadto wierzyć w profetyczne zdolności kontraktów terminowych, to te sugerują, że w połowie 2026 roku WIBOR 3M może być notowany na poziomie około 4,2%. Dla porównania dziś jest to mniej niż 5,9%. Z punktu widzenia osób spłacających kredyty mieszkaniowe perspektywa ta oznacza szansę na spadek raty przeciętnego długu o około 14-15 proc. – podsumowuje Bartosz Turek.
Poziom stóp jest ponadto o tyle ważny, że wpływa na oprocentowanie kredytów, a im tańsze kredyty, tym bank przy danym wynagrodzeniu jest skłonny pożyczyć więcej. Póki jednak RPP nie obniży stóp, to patrząc w przyszłość mówimy jedynie o przewidywaniach rynkowych. Te mogą się sprawdzić, ale nie muszą.
Fot. Bloki mieszkalne/Wikipedia
Tomasz Wypych
Inne tematy w dziale Gospodarka
