W najlepszym do zaciągania kredytów momencie, czyli pod koniec 2020 roku, wydając 30 proc. dochodów para mogła zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania o powierzchni 74 m kw. Wtedy oprocentowanie kredytu mieszkaniowego było zaledwie ułamkiem dzisiejszych stawek i przeciętnie nie przekraczało 3 proc. Warto też pamiętać, że z kolei pod koniec 2008 roku było jeszcze gorzej, bo statystyczna para mogła sobie pozwolić na zakup na kredyt niecałych 29 metrów. Dziś jest gorzej niż w 2020 roku - kobieta i mężczyzna mogą sobie pozwolić na 49-metrowe lokum.
W 2008 roku mieliśmy do czynienia z kryzysem zaufania w świecie finansów, co znajdowało odzwierciedlenie w marżach kredytów mieszkaniowych. Przekraczały one 3 punkty procentowe. Dziś ta część oprocentowania, która stanowi zarobek banku, mniej niż 2 pkt. proc. Ponadto, wtedy przeciętne dochody były ponad dwukrotnie niższe niż dziś i za miesięczną pensję można było sobie kupić znacznie mniejszy fragment mieszkania niż obecnie. Z szacunków firmy HREIT wynika, że obecnie bezdzietna para w dużym mieście wojewódzkim mogłaby dziś pozwolić sobie na zakup mieszkania o powierzchni 49 metrów kwadratowych.
Ile metrów mieszkania kupimy za dwie średnie krajowe
- Założenia do tej kalkulacji są optymistyczne, bo przyjęliśmy, że nasze przykładowe młode małżeństwo dysponuje solidnym dochodem w kwocie odpowiadającej dwóm średnim krajowym - wyjaśnia Bartosz Kurek, główny analityk HREIT
To oznacza, że na ich wspólne konto wpływałoby łącznie wyraźnie ponad 11 tys. złotych miesięcznie. Gdyby na obsługę kredytu wydawali 30 proc. dochodu netto, a więc niecałe 3,5 tys. zł miesięcznie, to przy 25-letnim długu oprocentowanym na 7,6 proc. w skali roku, możliwe byłoby zadłużenie się na około 468 tysięcy złotych.
W kalkulacji założono również, że para dysponowałaby przyzwoitym 20-proc. wkładem własnym (ponad 117 tys. złotych), co odpowiada około 10-miesięcznym dochodom. Za punkt odniesienia przyjęto za anymi przeciętną cenę transakcyjną lokalu na 7 największych rynkach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław), czyli trochę ponad 12 tys. zł za m kw.
- 49 metrów kwadratowych to powierzchnia zbliżona do tej, którą rodacy przeciętnie w dużych miastach faktycznie kupują. Nie jest to więc wynik zły. Jeszcze w trzecim kwartale 2022 roku nasza przykładowa para mogłaby kupić tylko 38 metrów kwadratowych. Był to jednak okres, w którym o kredyt mieszkaniowy było bardzo trudno. Przypomnijmy, że w tym czasie oprocentowanie nowych „hipotek” przekraczało wg danych NBP 9 proc.. Gdyby tego było mało, to KNF zobowiązywała wtedy też banki do dodawania do faktycznego oprocentowania kredytów przynajmniej 5 pkt. proc. Dopiero w ten sposób uzyskane oprocentowanie (przeciętnie ponad 14%) służyło do obliczania zdolności kredytowej. Nie dziwne więc, że w takich warunkach mało kogo stać było na kredyt, a nawet para dysponująca dwiema średnimi krajowymi była w stanie zadłużyć się na bardzo skromne lokum – mówi Bartosz Kurek.
Aktualne możliwości nabywcze pary dysponującej dwiema średnimi krajowymi są więc znacznie lepsze niż w okresach ewidentnej dekoniunktury. Nie znaczy to jednak, że mamy dziś co świętować. Okazuje się bowiem, że niemal przez dekadę – od końcówki roku 2012 do początku roku 2022 – wydając racjonalną część wynagrodzenia na ratę można było kupić mieszkanie większe niż dziś.
Dynamika wzrostu cen mieszkań
Zdaniem eksperta, jeśli nasza najbliższa przyszłość nie przyniesie kolejnych niemiłych niespodzianek, to wiele wskazuje na to, że możliwości nabywcze przykładowej pary będą rosły. Pomóc mogą w tym m.in. wzrosty cen mieszkań, które wyraźnie hamują. To znaczy, że rosnące wciąż z dwucyfrową dynamiką wynagrodzenia powinny znowu wyprzedzać dynamikę wzrostu cen mieszkań. Korzystne są również prognozy mówiące sugerujące, że już w 2025 roku czekają nas cięcia stóp procentowych. Jeśli tak faktycznie się stanie, to kredyty mieszkaniowe powinny być tańsze i łatwiej dostępne.
Fot. zdjęcie ilustracyjne
Tomasz Wypych
Inne tematy w dziale Gospodarka
